Gutachten-Grundlagen

Das Vergleichswertverfahren bei Immobilien – verständlich erklärt

Matthias Scheffler·21.07.2026·13 Minuten Lesezeit

Wenn Sie wissen wollen, was Ihre Immobilie wert ist, führt der erste Blick fast immer zu einer einfachen Idee: Was haben ähnliche Häuser oder Wohnungen in der Nähe zuletzt gekostet? Genau diese Idee steckt hinter dem Vergleichswertverfahren. In diesem Beitrag erkläre ich Ihnen das Vergleichswertverfahren für Immobilien Schritt für Schritt – woher die Vergleichspreise kommen, wie aus ihnen ein Wert wird, und wann die Methode an ihre Grenzen stößt. Ich bin Matthias Scheffler, Sachverständiger für Immobilienbewertung in Luckenwalde, und ich erlebe fast täglich, dass eine einzige Frage die meisten Missverständnisse auflöst: Wo kommen die Vergleichszahlen eigentlich her?

Was ist das Vergleichswertverfahren?

Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus den Kaufpreisen tatsächlich verkaufter, ähnlicher Objekte. Es ist in § 24 ImmoWertV geregelt und eignet sich vor allem für Eigentumswohnungen, Reihen- und Einfamilienhäuser sowie unbebaute Grundstücke: überall dort, wo genügend vergleichbare Verkäufe vorliegen, um den Marktwert direkt abzuleiten.

Es ist eines der drei gesetzlich vorgesehenen Wertermittlungsverfahren, neben dem Ertragswert- und dem Sachwertverfahren. Sein Grundgedanke ist der ehrlichste von allen: Ein Wert ist nicht das, was jemand gern hätte, sondern das, was der Markt für Vergleichbares tatsächlich gezahlt hat. Das Verfahren bildet also reales Marktgeschehen ab.

Rechtlich steht das im Baugesetzbuch und in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). § 24 ImmoWertV bringt es auf den Punkt: "Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen im Sinne des § 25 ermittelt." Das Wort, auf das es ankommt, ist "ausreichend". Ohne genügend belastbare Vergleichsfälle trägt das Verfahren nicht. Dazu später mehr.

Woher die Vergleichspreise kommen

Hier wird es interessant, denn diesen Teil überspringen die meisten Erklärungen. Vergleichspreise fallen nicht vom Himmel und sind auch nicht die Angebotspreise, die Sie auf Immobilienportalen sehen. Ein Angebotspreis ist eine Forderung; ein Vergleichspreis ist ein bezahlter, notariell beurkundeter Kaufpreis.

Diese echten Kaufpreise sammelt eine amtliche Stelle: der Gutachterausschuss für Grundstückswerte. § 195 BauGB verpflichtet jede beurkundende Stelle, also die Notare, dem Gutachterausschuss von jedem Immobilienkaufvertrag eine Abschrift zu übersenden. Wörtlich ist "jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt […] zu übertragen", zu melden. So entsteht die Kaufpreissammlung: eine flächendeckende, laufend gepflegte Datenbasis dessen, was am Markt wirklich gezahlt wurde.

Aus dieser Sammlung werden die Vergleichspreise gezogen. § 25 ImmoWertV legt fest, dass dafür Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen sind, "die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen" und die zeitlich nah am Bewertungsstichtag verkauft wurden. Kurz: ähnliche Objekte, ähnliche Zeit. Ein Verkauf von vor acht Jahren aus einem anderen Stadtteil hilft wenig.

Direkter und indirekter Vergleich – wie der Wert konkret entsteht

Zwei Immobilien sind nie identisch. Genau deshalb gibt es zwei Wege, mit den Vergleichspreisen umzugehen.

Beim direkten Vergleich liegen so ähnliche Verkäufe vor, dass man den Preis fast unmittelbar übertragen kann – etwa mehrere gleich geschnittene Eigentumswohnungen im selben Haus oder Reihenhäuser derselben Siedlung. Das ist der seltene Idealfall.

Der Regelfall ist der indirekte Vergleich. Man nimmt mehrere ähnliche Verkäufe und rechnet die Unterschiede zum eigenen Objekt über Zu- und Abschläge heraus. Ein saniertes Bad hebt den Wert, ein Sanierungsstau senkt ihn, ein Grundstück in ruhiger Lage steht anders da als eines an der Durchgangsstraße. Vereinfacht sieht das so aus:

Ein vereinfachtes Beispiel, rein zur Veranschaulichung und ohne amtliche Zahl: Angenommen, zwei vergleichbare Reihenhäuser in der Nachbarschaft wurden zuletzt zu ähnlichen Preisen verkauft. Das zu bewertende Haus hat aber ein unsaniertes Bad und keine Garage, liegt dafür in einer ruhigeren Straße. Vom Ausgangsniveau der Vergleichsverkäufe ziehen begründete Abschläge für Bad und fehlende Garage ab, während ein Zuschlag für die Lage einen Teil davon wieder ausgleicht. Erst aus der Summe dieser nachvollziehbar begründeten Anpassungen entsteht der Vergleichswert für Ihr Objekt.

Diese Zu- und Abschläge sind der Punkt, an dem Erfahrung den Unterschied macht. Eine Rechenformel allein liefert eine Zahl; ob diese Zahl den tatsächlichen Markt trifft, hängt davon ab, ob die richtigen Vergleichsobjekte gewählt und die Anpassungen sauber begründet wurden. Ehrlich gesagt ist das der Teil meiner Arbeit, der sich am wenigsten automatisieren lässt.

Vergleichswert, Bodenrichtwert, Verkehrswert – wo liegt der Unterschied?

Diese drei Begriffe werden ständig verwechselt, und die Verwechslung kostet im Zweifel Geld.

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden, bezogen auf den Quadratmeter Grundstück, für eine ganze Zone. Er sagt nichts über das Gebäude aus und ist kein fertiger Immobilienwert. Wie er zustande kommt, habe ich an anderer Stelle beschrieben: wie der Bodenrichtwert zustande kommt.

Der Vergleichswert ist das Ergebnis des Vergleichswertverfahrens – der aus Vergleichspreisen abgeleitete Wert für Ihr konkretes Objekt, Gebäude eingeschlossen (bei bebauten Grundstücken).

Der Verkehrswert (Marktwert) ist der gesetzlich definierte Zielwert. § 194 BauGB beschreibt ihn als den Preis, der zum Stichtag "im gewöhnlichen Geschäftsverkehr […] ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre". Der Vergleichswert ist ein Weg, diesen Verkehrswert zu ermitteln, nicht per se dasselbe. Erst wenn das Verfahren methodisch sauber angewandt und das Ergebnis plausibilisiert wurde, deckt sich der Vergleichswert mit dem Verkehrswert.

Wann das Vergleichswertverfahren an seine Grenzen stößt

So überzeugend die Methode klingt: Sie hat eine klare Achillesferse. Sie braucht genügend passende Vergleichsfälle. Fehlen die, wird aus einer sauberen Ableitung schnell eine grobe Schätzung.

Das betrifft besonders individuelle Objekte wie das alte Gutshaus, den umgebauten Hof oder das architektonische Einzelstück, für die es schlicht keine Vergleichsverkäufe gibt. Es betrifft dünn besetzte Märkte, in denen pro Jahr nur wenige vergleichbare Objekte den Eigentümer wechseln. Und es betrifft schnelle Marktbewegungen, bei denen die letzten Verkäufe schon wieder veraltet sind, weil sich die Preise zügig verändert haben.

In diesen Fällen greift der Grundsatz des Vollgutachtens: ein zweites, stützendes Verfahren. Beim vermieteten Mehrfamilienhaus ist das oft das Ertragswertverfahren, beim freistehenden Einzelstück das Sachwertverfahren. Der Vergleichswert wird dann nicht verworfen, sondern eingeordnet und abgesichert. Das zweite Verfahren macht aus einer Zahl, die zunächst nur plausibel aussieht, eine Wertermittlung, die dem Zweck der Bewertung gerecht wird und sich für steuerliche, gerichtliche oder streitige Anlässe eignet.

Das Vergleichswertverfahren im Landkreis Teltow-Fläming

Hier wird die eben beschriebene Grenze konkret. Der Landkreis Teltow-Fläming ist kein einheitlicher Markt. In und um Luckenwalde, in Ludwigsfelde oder Zossen wechseln regelmäßig Wohnungen, Reihen- und Einfamilienhäuser den Eigentümer, hier trägt das Vergleichswertverfahren gut. Fahren Sie zwanzig Minuten aufs Land, in Richtung Niederer Fläming oder Nuthe-Urstromtal, dünnt sich die Datenlage spürbar aus. Für ein einzelnes Hofgrundstück in einem kleinen Dorf finden sich manchmal im ganzen Jahr keine drei belastbaren Vergleichsverkäufe. Ehrlich gesagt wird mir gerade bei diesen Landstrichen unwohl, wenn jemand mit einer schnellen Portalzahl anrückt: Sie tut so, als gäbe es einen Markt, den es dort so gar nicht gibt.

Die amtliche Grundlage liefert der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Teltow-Fläming, dessen Geschäftsstelle in Luckenwalde sitzt. Er führt die Kaufpreissammlung für den Kreis und hat für den Stichtag 01.01.2026 rund 500 Bodenrichtwerte beschlossen; über das Bodenrichtwert-Informationssystem BORIS Brandenburg sind sie seit dem 01.03.2026 abrufbar (Quelle: Gutachterausschuss Teltow-Fläming, amtlicher Auszug, abgerufen 2026-07-21). Rund 500 Werte für einen Flächenkreis dieser Größe: das zeigt schon, wie unterschiedlich fein die einzelnen Zonen abgedeckt sind.

Für Sie heißt das praktisch: In der Kreisstadt und den größeren Orten liefert das Vergleichswertverfahren belastbare Ergebnisse. In den kleinen Gemeinden dazwischen braucht es Marktkenntnis und in vielen Fällen ein zweites Verfahren, um den Wert abzusichern. Als Immobiliengutachter in Luckenwalde kenne ich diese Unterschiede von Ort zu Ort: wo die eine Straßenseite noch zum belebten Markt gehört und wo die Vergleichsbasis endet. Ob Ihr Objekt in meinem Einzugsgebiet liegt, klären wir kurz im Erstkontakt.

Vom Verfahren zum Gutachten: Welche Bewertung Sie wirklich brauchen

Das Vergleichswertverfahren zu verstehen ist die eine Sache. Die andere ist die Frage, in welcher Form Sie das Ergebnis überhaupt brauchen. Denn ein Wert, den Sie nur zur eigenen Orientierung wissen wollen, verlangt eine andere Tiefe als ein Wert, der für ein gerichtliches oder steuerliches Verfahren gebraucht wird. Die Trennlinie ist ein einziges Kriterium: Wird ein förmlicher, gerichtlicher oder streitiger Nachweis gebraucht?

• Nur Orientierung vor einem Kauf, kein schriftlicher Nachweis nötig → Hauskaufberatung (ab ca. 350 €, Stand 2026-07-20). Ein fachlicher Blick vor Ort auf Zustand, erkennbare Risiken und die Angemessenheit des Kaufpreises, mündlich, auf Wunsch mit Kurzprotokoll.
• Schriftlicher Wert nötig, Anlass aber nicht streitig (Verkauf, Vermögensübersicht, einvernehmliche Schenkung) → Kurzgutachten (899 € für ETW/EFH, Stand 2026-07-20, zzgl. Auslagen).
• Förmlicher, gerichtlicher oder streitiger Nachweis nötig (streitige Erbengemeinschaft, Scheidung, Finanzamt, Gericht) → Vollgutachten, das Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB (ab 1.890 € für ETW/EFH, Stand 2026-07-20), mit einem zweiten stützenden Verfahren.

Welche Stufe die richtige ist, lässt sich meist in wenigen Sätzen klären. Die ausführliche Gegenüberstellung finden Sie unter Kurzgutachten oder Vollgutachten. Wenn Sie unsicher sind, welche Variante zu Ihrem Anliegen passt, ordne ich das im Erstkontakt gern für Sie ein.

Häufige Fragen

Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet? Immer dann, wenn genügend Vergleichsverkäufe ähnlicher Objekte vorliegen. Das ist typisch bei Eigentumswohnungen, Reihen- und Einfamilienhäusern sowie unbebauten Grundstücken. Bei individuellen Objekten oder in dünn besetzten Märkten kommt es an seine Grenzen; dann tritt das Sachwert- oder Ertragswertverfahren ergänzend hinzu.

Was ist der Unterschied zwischen direktem und indirektem Vergleich? Beim direkten Vergleich liegen nahezu identische Verkäufe vor, deren Preis fast unmittelbar übertragbar ist. Beim indirekten Vergleich – dem Regelfall – werden mehrere ähnliche Verkäufe herangezogen und die Unterschiede zum Bewertungsobjekt über Zu- und Abschläge ausgeglichen, etwa für Baujahr, Zustand, Lage oder Ausstattung.

Ist der Vergleichswert dasselbe wie der Verkehrswert? Nicht automatisch. Der Verkehrswert (Marktwert) ist der gesetzlich definierte Zielwert nach § 194 BauGB. Der Vergleichswert ist ein Weg, ihn zu ermitteln. Erst wenn das Verfahren methodisch sauber angewandt und das Ergebnis plausibilisiert wurde, deckt sich der Vergleichswert mit dem Verkehrswert.

Woher kommen die Vergleichspreise? Aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Nach § 195 BauGB übermittelt jeder Notar dem Ausschuss eine Abschrift jedes Immobilienkaufvertrags. Aus dieser amtlichen Sammlung echter, bezahlter Kaufpreise werden die Vergleichspreise gezogen – nicht aus Angebotspreisen von Immobilienportalen.

Was kostet ein Auszug aus der Kaufpreissammlung? Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind bei den Gutachterausschüssen gebührenpflichtig; die Höhe richtet sich nach der jeweiligen Landesgebührenordnung. Die Bodenrichtwerte selbst sind über BORIS Brandenburg gebührenfrei abrufbar. Für eine belastbare Wertermittlung Ihres Objekts reicht der reine Datenauszug allerdings nicht – es kommt auf die fachliche Auswertung an.

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Über den Autor

Matthias Scheffler ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (Qualifikationsbereich D1, Zertifikat gültig bis 04/2028, Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024) und geprüfter Immobilienbewerter der Sprengnetter Akademie. Seit rund 20 Jahren beschäftigt er sich beruflich mit Immobilien in Luckenwalde und der umliegenden Region – aus der Praxis in Verkauf und Vermietung heraus mit der Frage, was eine Immobilie tatsächlich wert ist. Scheffler Immobilienbewertung ist ein inhabergeführtes Einzelbüro: von der ersten Anfrage über die Vor-Ort-Besichtigung bis zum fertigen Gutachten liegt jeder Schritt in einer Hand.

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