Gutachten-Grundlagen

Ertragswertverfahren beim Mehrfamilienhaus – so entsteht der Wert

Matthias Scheffler·21.07.2026·12 Minuten Lesezeit

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus in Luckenwalde bewerten lassen möchten, führt der Weg fast immer über das Ertragswertverfahren beim Mehrfamilienhaus. Der Grund ist einfach. Ein selbstgenutztes Einfamilienhaus kaufe ich, weil ich darin wohnen will. Ein Mehrfamilienhaus kauft man, weil es Miete bringt. Für den Wert zählt deshalb weniger, was das Gebäude einmal gekostet hat, und mehr, was es dauerhaft einbringt. In diesem Beitrag zeige ich Ihnen, wie aus Mieteinnahmen ein Verkehrswert wird, welche drei Rechengrößen dahinterstecken und woran Sie merken, welche Art von Bewertung Sie für Ihren Fall überhaupt brauchen.

Ich mache das seit rund zwei Jahrzehnten in dieser Region, und ich erlebe immer wieder, dass Eigentümer den Ertragswert für eine Blackbox halten. Ist er nicht. Am Ende steht eine ganz nüchterne Kette von Rechenschritten, die man Schritt für Schritt nachvollziehen kann. Was viele überrascht: Am schwersten wiegt am Ende nicht die Formel, sondern die Frage, welche Miete man überhaupt ansetzt.

Warum bei einem Mehrfamilienhaus der Ertrag zählt

Der Gesetzgeber kennt drei Wege zum Verkehrswert: das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren. Welches passt, hängt von der Immobilie ab. Bei einer Eigentumswohnung, für die es viele vergleichbare Verkäufe gibt, liegt der Vergleichswert nahe. Bei einem selbstgenutzten Haus ohne Mietkontext greift oft der Sachwert. Ein Mehrfamilienhaus dagegen ist eine Ertragsimmobilie. Hier ist der erzielbare Mietertrag die logische Wertbasis.

Rechtlich steht am Anfang der Verkehrswert. § 194 BauGB definiert ihn als den Preis, der "im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks (…) ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre" (§ 194 BauGB, Stand 2026-07-21). Wie dieser Wert konkret ermittelt wird, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Deren § 27 bildet die Grundlage des Ertragswertverfahrens: "Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt." Das Wort marktüblich ist wichtig. Dazu gleich mehr.

Die drei Rechengrößen: Rohertrag, Reinertrag, Liegenschaftszins

Das Verfahren wirkt komplizierter, als es ist. Es lebt von drei Größen.

Der Rohertrag ist die Jahresmiete, die sich mit dem Objekt marktüblich erzielen lässt. Marktüblich, nicht unbedingt die Miete, die aktuell im Vertrag steht. Ein Haus mit langjährig günstig vermieteten Wohnungen bringt heute weniger ein, als es könnte. Der Ertragswert bildet trotzdem den nachhaltig erzielbaren Ertrag ab, nicht eine zufällige Momentaufnahme. Genau hier trennt sich die saubere Bewertung von der überschlägigen.

Vom Rohertrag werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen: Verwaltung, Instandhaltung, das Mietausfallwagnis, nicht umlagefähige Betriebskosten. Was übrig bleibt, ist der Reinertrag. Die ImmoWertV bringt das in § 31 Absatz 1 auf einen Satz: "Der jährliche Reinertrag ergibt sich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten."

Bleibt der Liegenschaftszinssatz. Das ist der Zinssatz, mit dem sich Immobilien einer bestimmten Art im Markt durchschnittlich verzinsen, vereinfacht die marktübliche Rendite dieser Objektart. § 21 ImmoWertV definiert Liegenschaftszinssätze als "Kapitalisierungszinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden". Diesen Satz greift niemand aus der Luft. Der Gutachterausschuss leitet ihn aus tatsächlichen Kauffällen ab. Wo diese Werte für Ihr Objekt herkommen, zeige ich Ihnen weiter unten.

Wie berechnet man den Ertragswert eines Mehrfamilienhauses?

Vom jährlichen Rohertrag, also der marktüblich erzielbaren Jahresmiete, werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen; das ergibt den Reinertrag. Nach Abzug der Verzinsung des Bodenwerts bleibt der Gebäudereinertrag. Diesen multipliziert man mit einem Barwertfaktor, der sich aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer ergibt. Zuzüglich des Bodenwerts entsteht der Ertragswert.

Schritt für Schritt zum Ertragswert

Der Rechenweg des allgemeinen Ertragswertverfahrens läuft immer in derselben Reihenfolge. Ich stelle ihn hier ohne konkrete Zahlen dar. Eine belastbare Beispielrechnung für Ihr Haus wäre eine Ferndiagnose, und die mache ich bewusst nicht.

Der Barwertfaktor in Schritt 6 sorgt dafür, dass künftige Erträge auf den Bewertungsstichtag zurückgerechnet werden. Eine Mieteinnahme in fünfzehn Jahren ist heute weniger wert als eine heutige. Je höher der Liegenschaftszinssatz und je kürzer die Restnutzungsdauer, desto kleiner der Faktor.

Die drei Varianten der ImmoWertV – welche wann

Nicht jedes Ertragswertverfahren ist gleich. Die ImmoWertV nennt in § 27 Absatz 5 drei Varianten, und die Wahl gehört in die Hand dessen, der bewertet.

Das allgemeine Ertragswertverfahren (§ 28) ist der Standardweg wie in der Tabelle oben; Boden- und Gebäudeanteil werden getrennt betrachtet. Für die meisten Mehrfamilienhäuser ist das die passende Variante. Das vereinfachte Ertragswertverfahren (§ 29) verzichtet auf die getrennte Bodenwertverzinsung während der Nutzungsdauer und berücksichtigt den Boden erst am Ende; das bietet sich an, wenn die Restnutzungsdauer noch lang ist. Das periodische Ertragswertverfahren (§ 30) rechnet einzelne Zeiträume gesondert. Es wird relevant, wenn sich die Erträge absehbar stark ändern, etwa bei auslaufenden Mietverträgen oder geplanter Sanierung.

Welche Variante trägt, entscheidet sich am Objekt und am Bewertungsanlass. Das ist kein Detail für Fußnoten. Dieselbe Immobilie kann je nach Verfahrenswahl unterschiedlich ausfallen, und ein Gutachten muss begründen, warum es so gerechnet hat, wie es gerechnet hat. Beim Vollgutachten sichere ich das Ergebnis zusätzlich mit einem zweiten, stützenden Verfahren ab.

Was das für ein Mehrfamilienhaus in Luckenwalde und Teltow-Fläming bedeutet

Die Formeln sind bundesweit gleich, die Zahlen, die man einsetzt, sind es nicht. Zwei davon kommen aus einer amtlichen Quelle direkt vor Ort: der Liegenschaftszinssatz und der Bodenrichtwert. Beide ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Teltow-Fläming, dessen Geschäftsstelle in Luckenwalde sitzt. Er wertet die tatsächlichen Kaufverträge des Landkreises aus. Die Werte stammen also aus echten Verkäufen der Region, nicht aus einer bundesweiten Faustregel.

Wie dicht dieses Datennetz ist, zeigt eine Zahl: Zum Stichtag 1. Januar 2026 hat der Gutachterausschuss für den Landkreis Teltow-Fläming rund 500 Bodenrichtwerte beschlossen (Beschluss vom 21. Januar 2026, Snapshot 2026-07-20). Wer den Bodenwert eines Grundstücks in Luckenwalde, Jüterbog oder Zossen ansetzt, greift auf genau diese amtlichen Werte zurück, öffentlich einsehbar über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS Brandenburg.

Für ein Mehrfamilienhaus heißt das konkret: Der marktüblich erzielbare Mietansatz orientiert sich am regionalen Mietniveau des Südkreises, der Bodenwert am örtlichen Bodenrichtwert, und der Liegenschaftszinssatz an dem, was Käufer in dieser Region tatsächlich als Rendite akzeptieren. Wer stattdessen mit Durchschnittswerten aus einem Ballungsraum rechnet, landet zwangsläufig daneben. Regionale Marktkenntnis ist beim Ertragswert eine Voraussetzung, kein Zusatz.

Ein typischer Fall aus dem Alltag, bewusst ohne Zahlen: ein Vierparteienhaus im Südkreis, seit Jahren zu günstigen Altmieten vermietet. Der Eigentümer will verkaufen und rechnet im Kopf mit der laufenden Miete. Das Verfahren setzt hier aber die marktüblich erzielbare Miete an, und das Ergebnis fällt oft anders aus als vermutet, mitunter in beide Richtungen. Ein Punkt ist mir dabei wichtig: Als Sachverständiger habe ich kein Verkaufsinteresse an Ihrer Immobilie. Ich ermittle den Wert ergebnisoffen, auch wenn er dem Eigentümer weniger gefällt als die eigene Erwartung.

Welche Bewertung Sie wirklich brauchen

Bevor über das Verfahren gesprochen wird, steht eine andere Frage an: Wie förmlich muss das Ergebnis sein? Danach richtet sich, welche meiner drei Leistungen passt. Der Maßstab ist immer derselbe: Wird ein förmlicher, gerichtlicher oder streitiger Nachweis gebraucht?

Ein Mehrfamilienhaus mit bis zu vier Wohneinheiten deckt das Kurzgutachten ab; für größere Objekte oder anspruchsvolle Anlässe rechne ich das Vollgutachten auf Anfrage. Beim Vollgutachten kommt zum Ertragswertverfahren ein zweites, stützendes Verfahren hinzu, dazu eine umfangreiche Dokumentation. Deshalb ist es das Format, wenn es später jemand nachprüfen können muss.

Und egal, welche Stufe: Am Anfang steht der Ortstermin. Eine Wertzahl ohne Besichtigung gibt es bei mir nicht. Zustand, Ausstattung und Mietsituation prägen eine Immobilie stärker, als jede Aktenlage zeigt. Deshalb sehe ich mir jedes Objekt persönlich an.

Häufige Fragen

Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet? Immer dann, wenn eine Immobilie in erster Linie Ertrag abwirft, vor allem bei vermieteten Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern und Renditeobjekten. Bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern greifen dagegen meist das Vergleichs- oder das Sachwertverfahren. Welches Verfahren trägt, entscheidet sich am Objekt und am Bewertungsanlass.

Warum wird mit der marktüblichen Miete gerechnet und nicht mit der tatsächlichen? Weil der Verkehrswert den nachhaltig erzielbaren Ertrag abbildet, nicht eine zufällige Vertragslage. Ein langjährig günstig vermietetes Haus bringt aktuell weniger ein, als es könnte; ein neu vermietetes vielleicht mehr. Das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV setzt deshalb den marktüblich erzielbaren Rohertrag an. Bestehende Verträge fließen als objektspezifische Besonderheit ein.

Was ist der Unterschied zwischen Ertragswert und Sachwert? Der Sachwert fragt: Was würde es kosten, dieses Gebäude neu zu errichten, abzüglich Alterung, plus Bodenwert? Der Ertragswert fragt: Welchen Ertrag wirft es ab, und was ist dieser Ertrag heute wert? Bei einer Renditeimmobilie ist der Ertragswert die logische Basis; bei einem selbstgenutzten Haus oft der Sachwert.

Was ist der Liegenschaftszinssatz und wo kommt er her? Der Liegenschaftszinssatz ist die marktübliche Verzinsung einer Objektart, vereinfacht die Rendite, die Käufer für diese Art Immobilie erwarten. Er wird nicht frei gewählt, sondern vom Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kauffällen der Region abgeleitet (§ 21 ImmoWertV). Für Objekte in Luckenwalde ist der Gutachterausschuss im Landkreis Teltow-Fläming zuständig.

Was kostet ein Gutachten für ein Mehrfamilienhaus? Für ein Mehrfamilienhaus mit bis zu vier Wohneinheiten liegt das Kurzgutachten bei 1.199 € zzgl. Auslagen (Stand 2026-07-20). Vollgutachten für Mehrfamilienhäuser rechne ich auf Anfrage, weil Umfang und Rechercheaufwand stärker vom Objekt abhängen. Welche Leistung sinnvoll ist und mit welchen Kosten konkret zu rechnen ist, bespreche ich mit Ihnen transparent im Erstkontakt.

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Über den Autor

Matthias Scheffler ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (Qualifikationsbereich D1, Zertifikat gültig bis 04/2028, Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024) und geprüfter Immobilienbewerter der Sprengnetter Akademie. Seit rund 20 Jahren beschäftigt er sich beruflich mit Immobilien in Luckenwalde und der umliegenden Region – aus der Praxis in Verkauf und Vermietung heraus mit der Frage, was eine Immobilie tatsächlich wert ist. Scheffler Immobilienbewertung ist ein inhabergeführtes Einzelbüro: von der ersten Anfrage über die Vor-Ort-Besichtigung bis zum fertigen Gutachten liegt jeder Schritt in einer Hand. Mehr zur Bewertung vor Ort finden Sie beim Immobiliengutachter in Luckenwalde; wie sich die Verfahrenswahl im hiesigen Markt auswirkt, lesen Sie im Beitrag dazu, wie die Verfahrenswahl im Luckenwalder Markt zustande kommt.

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