Gutachten-Grundlagen

Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Matthias Scheffler·21.07.2026·11 Minuten Lesezeit

Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt? Diese Frage stellen mir viele Eigentümer in Luckenwalde und im Landkreis Teltow-Fläming, die verkaufen, erben oder einfach wissen wollen, was ihr Grundstück wert ist. Oft in der Annahme, der Bodenrichtwert sei schon der Preis. Ist er nicht. Er ist ein amtlicher Durchschnittswert für die Lage, sorgfältig aus tatsächlichen Verkäufen abgeleitet, und er sagt viel über eine Gegend aus. Über Ihr konkretes Grundstück sagt er weniger, als die meisten glauben. Ich erkläre in diesem Beitrag, wer die Zahl festlegt, woher die Daten stammen und wo der Bodenrichtwert aufhört und die eigentliche Bewertung anfängt.

Was der Bodenrichtwert ist und was nicht

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden, angegeben in Euro pro Quadratmeter, bezogen auf eine abgegrenzte Bodenrichtwertzone. Das Gesetz formuliert es nüchtern. Nach § 196 Absatz 1 BauGB sind "auf Grund der Kaufpreissammlung […] flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte)".

Zwei Wörter aus diesem Satz sind der Kern der ganzen Sache: durchschnittlich und Kaufpreissammlung. Der Bodenrichtwert mittelt die tatsächlich gezahlten Preise einer Lage. Er beschreibt nicht Ihr Grundstück mit seinem Zuschnitt, seiner Ecklage oder seinem alten Baumbestand, sondern die typische Bodenqualität der Zone, in der Ihr Grundstück liegt.

Deshalb bezieht sich der Wert auch nicht auf Ihr Grundstück, sondern auf ein gedachtes. § 13 Absatz 1 ImmoWertV sagt: "Der Bodenrichtwert ist bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche des Bodenrichtwertgrundstücks." Und dieses Bodenrichtwertgrundstück ist laut § 13 Absatz 2 "ein unbebautes und fiktives Grundstück", dessen Merkmale den vorherrschenden der Zone entsprechen. Ein Rechenmodell also, kein realer Nachbar. Wer diese Zahl festlegt und woher sie im Detail kommt, zeige ich im nächsten Abschnitt.

Wer den Bodenrichtwert ermittelt und woher die Daten kommen

Den Bodenrichtwert legt nicht die Gemeinde fest, nicht ein Makler und schon gar nicht der Eigentümer, sondern ein eigens dafür gebildetes Gremium. § 192 Absatz 1 BauGB bestimmt: "Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet." Genau diese Unabhängigkeit macht den Wert belastbar. Er wird nicht von jemandem gesetzt, der am Ergebnis verdient.

Die Datengrundlage ist keine Umfrage und kein Portalpreis. Sie besteht aus echten Verkäufen, aus jedem einzelnen. Nach § 195 Absatz 1 BauGB ist "jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt […] zu übertragen […], von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden". Jeder Notar schickt also jeden beurkundeten Kaufvertrag an den Ausschuss. Daraus entsteht die Kaufpreissammlung. Und § 193 Absatz 5 BauGB fasst die Aufgabe zusammen: "Der Gutachterausschuss führt eine Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten."

Kurz erklärt: Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Den Bodenrichtwert ermittelt ein unabhängiger Gutachterausschuss, nicht der Eigentümer. Er sammelt alle beurkundeten Grundstücksverkäufe in einer Kaufpreissammlung, wertet sie aus und leitet daraus flächendeckend durchschnittliche Lagewerte je Bodenrichtwertzone ab (§ 196 BauGB). In Brandenburg geschieht das jährlich zum Stichtag 1. Januar. Veröffentlicht werden die Werte gebührenfrei über das amtliche Portal BORIS.

In vier Schritten zum Bodenrichtwert Ihres Grundstücks

Den Bodenrichtwert für eine bestimmte Adresse müssen Sie nicht beantragen und nicht bezahlen – Sie können ihn selbst abrufen. In Brandenburg führt der Weg über das amtliche Portal BORIS.

Für eine erste grobe Orientierung multiplizieren viele den Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche. Das ergibt einen ungefähren Bodenwert, aber eben nur für Boden, der dem fiktiven Bodenrichtwertgrundstück gleicht. Warum das bei einem bebauten oder ungewöhnlich geschnittenen Grundstück in die Irre führen kann, dazu gleich mehr.

Bodenrichtwerte in Luckenwalde und im Landkreis Teltow-Fläming

Für Luckenwalde und den gesamten Landkreis Teltow-Fläming ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Teltow-Fläming zuständig; seine Geschäftsstelle sitzt in Luckenwalde, Am Nuthefließ 2. Hier zeigt sich ein regionaler Punkt, den bundesweite Ratgeber gern falsch wiedergeben: Sie schreiben, Bodenrichtwerte würden "alle zwei Jahre" oder "zum 31. Dezember" ermittelt. Für Brandenburg stimmt beides nicht.

Der Bund gibt in § 196 Absatz 1 BauGB nur den Mindesttakt vor – "jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres […], wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist". Diese Öffnungsklausel nutzt Brandenburg: § 12 Absatz 1 der Brandenburgischen Gutachterausschussverordnung (BbgGAV) verpflichtet den Ausschuss, "bis zum 15. Februar jedes Kalenderjahres Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar des aktuellen Kalenderjahres zu ermitteln und zu beschließen". In Teltow-Fläming gibt es die Bodenrichtwerte also jährlich, immer zum 1. Januar.

Für den aktuellen Stichtag 01.01.2026 hat der Gutachterausschuss Teltow-Fläming am 21. Januar 2026 beschlossen: 108 Bodenrichtwerte für das Berliner Umland und 383 für den weiteren Metropolenraum. Sein eigenes Fazit: "Das Bodenrichtwertniveau veränderte sich in den Städten und Gemeinde des Landkreises kaum." Das klingt unspektakulär, ist aber eine belastbare Aussage über einen ganzen Kreis und ein gutes Beispiel dafür, dass hinter einem Bodenrichtwert ausgewertete Verkäufe stehen, kein Bauchgefühl. Die konkreten Werte für Ihre Straße lesen Sie am zuverlässigsten direkt in BORIS ab; wie sich die Zahlen im Landkreis über die Lagen verteilen, habe ich im Überblick zum Immobilienmarkt Teltow-Fläming ausführlicher aufgeschlüsselt. Was die Bodenrichtwerte speziell für die Kreisstadt bedeuten, vertiefe ich auf der Seite zu Bodenrichtwerten in Luckenwalde und Teltow-Fläming.

Warum der Bodenrichtwert nur der Anfang ist

Jetzt zum entscheidenden Punkt, an dem die meisten Online-Ratgeber aufhören. Genau hier wird es für Eigentümer heikel. Der Bodenrichtwert bezieht sich, wie oben zitiert, auf ein fiktives Grundstück. Ihr Grundstück dagegen ist real: mit einer bestimmten Größe, einem Zuschnitt, einer Erschließung, vielleicht mit Hanglage, Altlastenverdacht oder einem Haus darauf. All das steht im Bodenrichtwert nicht drin. Je Zone gibt es genau einen Wert; § 13 Absatz 2 ImmoWertV stellt ausdrücklich klar: "Bodenrichtwertspannen sind nicht zulässig." Ein einziger Durchschnitt für viele unterschiedliche Grundstücke.

Ein typischer Fall, wie er mir in der Region immer wieder begegnet (hypothetisch, ohne echte Zahlen): Eine Eigentümerin in Luckenwalde liest ihren Bodenrichtwert in BORIS ab, multipliziert ihn mit der Grundstücksfläche und hat ihre Zahl. Ihr Grundstück liegt aber an einer Ecke, ist ungünstig geschnitten und trägt ein in die Jahre gekommenes Haus. Beim Ortstermin zeigt sich rasch, dass der reine Bodenwert nur der Ausgangspunkt war und der tatsächliche Verkehrswert daneben ein ganz anderes Bild ergibt. Diese Lücke zwischen Durchschnitt und Einzelfall ist der Grund, warum es die eigentliche Bewertung überhaupt gibt.

Denn der Bodenrichtwert ist etwas anderes als der Verkehrswert. Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB der Preis, der "im gewöhnlichen Geschäftsverkehr […] zu erzielen wäre", und er gilt für Ihre konkrete Immobilie in ihrem konkreten Zustand. Um von der Lage zum Objekt zu kommen, braucht es mehr als eine Multiplikation: die tatsächlichen Merkmale des Grundstücks, bei bebauten Objekten den Zustand des Gebäudes, und je nach Fall das Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren nach der ImmoWertV. Das lässt sich nicht vom Schreibtisch aus erledigen; für eine belastbare Wertermittlung sehe ich mir das Objekt persönlich vor Ort an.

Für mich ist der Bodenrichtwert dabei ein wichtiger Baustein, aber nur einer von mehreren. Immobilienwerte sind für mich keine abstrakten Zahlen; mir zählt nicht die schnelle Schätzung, sondern eine methodisch saubere Wertermittlung, die dem Zweck der Bewertung gerecht wird. Welche Bewertung dann sinnvoll ist, entscheidet sich an einer einzigen Frage: Brauchen Sie einen förmlichen, gerichtlichen oder streitigen Nachweis?

Wenn Sie unsicher sind, welche Variante zu Ihrem Anliegen passt, ordne ich das im Erstkontakt gern für Sie ein.

Häufige Fragen

Wer ermittelt den Bodenrichtwert? Ein selbständiger, unabhängiger Gutachterausschuss (§ 192 BauGB), nicht die Gemeinde oder der Eigentümer. Für Luckenwalde und den Landkreis Teltow-Fläming ist der dortige Gutachterausschuss zuständig, dessen Geschäftsstelle in Luckenwalde sitzt.

Wie oft wird der Bodenrichtwert aktualisiert? Das hängt vom Bundesland ab. § 196 BauGB gibt bundesweit mindestens jedes zweite Jahr vor, erlaubt aber eine häufigere Ermittlung. Brandenburg nutzt das: Hier werden die Bodenrichtwerte jährlich zum Stichtag 1. Januar ermittelt (§ 12 BbgGAV). Die verbreitete Angabe "alle zwei Jahre" trifft auf Teltow-Fläming nicht zu.

Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück? In Brandenburg gebührenfrei über das amtliche Portal BORIS (boris.brandenburg.de). § 196 Absatz 3 BauGB sichert das ab: "Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen." Sie brauchen dafür weder ein berechtigtes Interesse noch einen Termin.

Ist der Bodenrichtwert dasselbe wie der Verkehrswert? Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden je Zone, bezogen auf ein fiktives Bodenrichtwertgrundstück (§ 13 ImmoWertV). Der Verkehrswert (§ 194 BauGB) gilt für Ihre konkrete Immobilie mit ihrem tatsächlichen Zustand. Der Bodenrichtwert fließt in eine Wertermittlung ein, ersetzt sie aber nicht.

Was kostet eine Bodenrichtwert-Auskunft? Die Online-Auskunft über BORIS ist gebührenfrei. Für eine schriftliche, amtlich bestätigte Auskunft der Geschäftsstelle fällt nach der Brandenburgischen Gebührenordnung eine Gebühr an (mindestens 15 Euro). Eine vollständige Immobilienbewertung ist davon zu unterscheiden – das ist eine eigenständige Sachverständigenleistung.

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Über den Autor

Matthias Scheffler ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (Qualifikationsbereich D1, Zertifikat gültig bis 04/2028, Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024) und geprüfter Immobilienbewerter der Sprengnetter Akademie. Seit rund 20 Jahren beschäftigt er sich beruflich mit Immobilien in Luckenwalde und der umliegenden Region – aus der Praxis in Verkauf und Vermietung heraus mit der Frage, was eine Immobilie tatsächlich wert ist. Scheffler Immobilienbewertung ist ein inhabergeführtes Einzelbüro: von der ersten Anfrage über die Vor-Ort-Besichtigung bis zum fertigen Gutachten liegt jeder Schritt in einer Hand.

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