Vergleichswertverfahren

Der Wert wird aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen für ähnliche Objekte abgeleitet – das Verfahren mit der direktesten Marktnähe.

Das Vergleichswertverfahren beantwortet die Frage, was für vergleichbare Immobilien in vergleichbarer Lage tatsächlich gezahlt wurde. Grundlage sind keine Angebotspreise aus Portalen, sondern beurkundete Kaufpreise aus der Sammlung des Gutachterausschusses.

Weil es unmittelbar am realen Marktgeschehen ansetzt, gilt es als das aussagekräftigste der drei normierten Verfahren – vorausgesetzt, es liegen genügend geeignete Vergleichsfälle vor.

Wie der Wert ermittelt wird

Die Vergleichspreise werden um Unterschiede bereinigt, etwa bei Grundstücksgröße, Zuschnitt, Baujahr, Ausstattung, Zustand oder Lage. Dafür nutzt der Sachverständige Umrechnungskoeffizienten und Anpassungsfaktoren des Gutachterausschusses. Auch der Zeitpunkt der Vergleichskäufe wird über Indexreihen berücksichtigt.

Wo es angewendet wird

Typisch ist das Verfahren bei unbebauten Grundstücken, Eigentumswohnungen und weitgehend gleichartigen Reihen- und Doppelhäusern. Bei individuell geprägten Objekten oder in Gemeinden mit wenigen Verkäufen fehlt oft die nötige Datenbasis.

Rechtliche Grundlage

Geregelt ist das Verfahren in der ImmoWertV. Sie schreibt vor, dass die Vergleichsobjekte hinreichend übereinstimmen müssen und Abweichungen nachvollziehbar zu berücksichtigen sind.

Zusammenspiel mit anderen Verfahren

Oft wird das Ergebnis mit dem Sachwert- oder Ertragswertverfahren abgeglichen. Welches Verfahren den Ausschlag gibt, richtet sich nach der Objektart und der Datenlage im konkreten Fall.