Gutachten-Grundlagen

ImmoWertV einfach erklärt: Wie Ihr Immobilienwert wirklich ermittelt wird

Matthias Scheffler·22.07.2026·12 Minuten Lesezeit

Ein Klick auf einem Bewertungsportal, und Sie haben eine Zahl. Womöglich stützen Sie darauf eine Verkaufs- oder Erbentscheidung über mehrere hunderttausend Euro. Genau da wird es heikel. Spätestens wenn Sie eine Immobilie verkaufen, erben oder vor einem Kauf stehen, taucht dabei ein sperriges Kürzel auf: die ImmoWertV. Ich will Ihnen die ImmoWertV einfach erklärt an die Hand geben, ohne Paragrafendickicht, aber genau genug, dass Sie nachvollziehen können, wie ein Wert überhaupt zustande kommt. Denn eine Portalzahl ist schnell erzeugt; eine belastbare Wertermittlung folgt festen Regeln, und die stehen in dieser Verordnung. Ich bin Matthias Scheffler, Sachverständiger für Immobilienbewertung in Luckenwalde, und arbeite bei jedem Gutachten nach genau diesen Regeln.

Was ist die ImmoWertV, und warum betrifft sie Ihre Immobilie?

ImmoWertV steht für Immobilienwertermittlungsverordnung. Der volle Titel klingt noch sperriger: "Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten". Sperrig, aber der Kern steckt schon darin: Es geht um Grundsätze und um Daten. Die Verordnung stammt vom 14. Juli 2021 und gilt in ihrer aktuellen Fassung seit dem 1. Januar 2022.

Warum betrifft Sie das? Weil die ImmoWertV der methodische Werkzeugkasten ist, aus dem sich jede seriöse Wertermittlung bedient. Sie legt fest, welche Verfahren es gibt, welche Daten herangezogen werden und wie der Boden bewertet wird. Ohne diese Verordnung wäre "Wert" reine Ansichtssache. Mit ihr wird er nachvollziehbar, und im Streitfall überprüfbar.

Ein kleiner, aber wichtiger Unterschied gleich vorweg: Die ImmoWertV sagt nicht, was Ihre Immobilie kostet. Sie sagt, wie man dorthin rechnet. Den Wert selbst bestimmen erst die konkreten Daten Ihres Objekts, und die entstehen nicht am Schreibtisch, sondern bei der Besichtigung vor Ort.

§ 194 BauGB und ImmoWertV: wie Verkehrswert und Verordnung zusammenhängen

Beide Regelwerke greifen ineinander. Das Baugesetzbuch definiert in § 194 BauGB, was der Verkehrswert ist. Die ImmoWertV regelt, wie er ermittelt wird. Man kann sich das wie eine Frage und ihre Antwortmethode vorstellen: Das Gesetz stellt die Frage nach dem Wert, die Verordnung liefert das saubere Rechenverfahren dazu.

Was regelt die ImmoWertV?

Die ImmoWertV regelt die Grundsätze, nach denen der Verkehrswert von Immobilien in Deutschland ermittelt wird. Sie beschreibt die drei zulässigen Wertermittlungsverfahren (Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren) und legt fest, welche Daten dafür nötig sind, etwa Bodenrichtwerte und weitere Angaben der Gutachterausschüsse. Sie konkretisiert damit § 194 BauGB.

Der Verkehrswert selbst ist in § 194 BauGB knapp definiert: Er ist der Preis, der "in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr" zu erzielen wäre, ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Übersetzt: der Preis, den ein normaler Käufer unter normalen Umständen zahlen würde. Nicht der Wunschpreis des Verkäufers, nicht der Notpreis bei einer erzwungenen Veräußerung. Diesen Stichtagsbezug halte ich in jedem Gutachten fest; ein Wert ohne Datum ist wertlos.

Welche drei Verfahren die Verordnung bereithält, um von dieser Definition zu einer belastbaren Zahl zu kommen, sehen wir uns jetzt an.

Die drei Verfahren der ImmoWertV im Überblick

Hier wird es konkret. Die ImmoWertV kennt drei Wege zum Wert, und jeder passt zu einem anderen Immobilientyp. Ich reiße sie hier bewusst nur an. Jedes Verfahren hat seine eigenen Feinheiten, die ich in gesonderten Beiträgen ausführlich erkläre und am Ende jeder Zeile verlinke.

Die Grundlagen dieser drei Verfahren stehen übrigens sauber getrennt in der Verordnung: die des Vergleichswertverfahrens in § 24, die des Ertragswertverfahrens in § 27, die des Sachwertverfahrens in § 35 ImmoWertV. Die Wahl des Verfahrens ist keine Geschmacksfrage. Sie folgt der Immobilie: Bei einer selbst genutzten Doppelhaushälfte führt das Sachwertverfahren zum belastbaren Ergebnis, bei einem vermieteten Zinshaus das Ertragswertverfahren. Bei einem Vollgutachten ziehe ich zusätzlich ein zweites, stützendes Verfahren heran. Es rechnet das Ergebnis auf einem unabhängigen Weg noch einmal nach und plausibilisiert so den ersten Wert: Ergibt etwa das Sachwertverfahren beim Einfamilienhaus einen bestimmten Betrag, prüfe ich ihn gegen die tatsächlich gezahlten Vergleichspreise. Klaffen beide Wege weit auseinander, gehe ich der Ursache nach, bevor eine Zahl im Gutachten steht.

Bodenwert, Bodenrichtwert und Marktanpassung: die gemeinsame Grundlage

So unterschiedlich die drei Verfahren rechnen: An einer Stelle treffen sie sich fast immer, beim Bodenwert. Denn der Wert eines Grundstücks setzt sich aus dem Wert des Bodens und dem Wert der baulichen Anlagen zusammen. Und der Bodenwert wird in aller Regel aus den Bodenrichtwerten abgeleitet.

Ein Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für ein bestimmtes Gebiet, bezogen auf einen Quadratmeter. Er wird nicht von einem Portal geschätzt, sondern nach § 196 BauGB von den amtlichen Gutachterausschüssen ermittelt und veröffentlicht, auf Basis der real beurkundeten Kaufpreise. In der ImmoWertV regelt § 13 den Umgang mit dem Bodenrichtwert und dem sogenannten Bodenrichtwertgrundstück.

Wichtig ist die Feinarbeit danach: Ihr konkretes Grundstück weicht fast immer vom Bodenrichtwertgrundstück ab. Typische Faktoren, die den Bodenwert gegenüber dem reinen Richtwert verschieben:

• Grundstücksgröße und Zuschnitt
• Erschließungszustand und Bebaubarkeit
• Ecklage, Hanglage oder ungünstige Zuwegung
• Rechte und Lasten im Grundbuch (etwa Wegerechte)

Diese Abweichungen müssen sachgerecht umgerechnet werden. Genau hier trennt sich eine ernsthafte Wertermittlung von einer schnellen Onlinezahl, die den Bodenrichtwert einfach mit der Quadratmeterzahl multipliziert. Ehrlich gesagt beunruhigt mich, wie selbstverständlich manche Eigentümer eine solche Zahl für bare Münze nehmen und darauf eine Verkaufsentscheidung stützen.

Was die ImmoWertV für eine Bewertung in Luckenwalde und Teltow-Fläming bedeutet

Die Verordnung gilt bundesweit gleich. Aber die Daten, mit denen sie gefüttert wird, sind zutiefst regional. Und hier liegt der Unterschied zwischen einem überregionalen Portal und einem Gutachter vor Ort, etwa bei der Immobilienbewertung in Luckenwalde und im umliegenden Landkreis.

Für den Landkreis Teltow-Fläming stammen die maßgeblichen Bodenrichtwerte vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Teltow-Fläming mit Geschäftsstelle in Luckenwalde. Dieser Ausschuss hat am 21. Januar 2026 rund 500 Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026 beschlossen. Für die Poststraße in Luckenwalde weist der amtliche Auszug beispielsweise einen Bodenrichtwert von 120 €/m² aus (Gutachterausschuss Teltow-Fläming, Stichtag 01.01.2026). Solche Werte können Sie kostenfrei über das amtliche Portal BORIS Land Brandenburg einsehen.

Über diese rund 500 Werte hinweg liegen zwischen einer gefragten Lage in der Kreisstadt und einer Nebenstraße im ländlicheren Süden des Kreises teils erhebliche Spannen. Genau deshalb ist das für Ihre Bewertung relevant: Dieselbe Immobilie hat in Luckenwalde, in Jüterbog oder in einem Straßenzug nebenan einen anderen Bodenwert. Die ImmoWertV schreibt die Methode vor; die regionale Marktkenntnis entscheidet darüber, ob die Methode mit den richtigen Zahlen läuft. Ich arbeite seit rund 20 Jahren mit dem Markt in Luckenwalde und der umliegenden Region und ordne die amtlichen Werte in das ein, was ich vor Ort tatsächlich sehe.

Ein typisiertes Beispiel, wie es mir dem Sinne nach oft begegnet (hypothetisch, kein realer Fall): Eine Eigentümerin möchte das geerbte Elternhaus in Luckenwalde verkaufen. Sie liest den Bodenrichtwert der Poststraße, multipliziert ihn mit ihrer Grundstücksfläche und hat eine Zahl. Nur liegt ihr Grundstück an einer ruhigeren Nebenstraße, ist deutlich größer als das Bodenrichtwertgrundstück und anders zugeschnitten. Der reine Multiplikationswert geht daran vorbei. Der erste Schritt ist die sachgerechte Umrechnung auf ihr konkretes Grundstück; erst danach kommt der Gebäudewert dazu, und am Ende steht ein Wert, der auch vor Ort Bestand hat.

Von der Verordnung zum Gutachten: welche Bewertung Sie wirklich brauchen

Die Methode zu verstehen, ist die eine Hälfte. Die andere Frage ist praktischer: In welcher Form brauchen Sie das Ergebnis überhaupt? Da geht es weniger um die ImmoWertV als um Ihren Anlass. Die Trennlinie ist ein einziges Kriterium: Wird ein förmlicher, gerichtlicher oder streitiger Nachweis gebraucht?

Preise Stand 2026-07-20; Kurzgutachten jeweils zzgl. Auslagen. Was für Ihren Fall konkret sinnvoll ist und mit welchen Kosten zu rechnen ist, bespreche ich mit Ihnen transparent im Erstkontakt.

Ein Wort zur Ehrlichkeit an dieser Stelle: Das Vollgutachten ist für gerichtliche und steuerliche Anlässe geeignet. Was ein Gericht oder das Finanzamt im Einzelfall daraus macht, kann Ihnen niemand garantieren, ich auch nicht. Und für Rechts- oder Steuerfragen rund um eine Erbengemeinschaft oder Scheidung sind Notar, Fachanwalt oder Steuerberater die richtigen Ansprechpartner. Meine Aufgabe ist der Wert, sauber ermittelt.

Wenn Sie unsicher sind, welche Variante zu Ihrem Anliegen passt, ordne ich das im Erstkontakt gern für Sie ein.

Häufige Fragen zur ImmoWertV

Was bedeutet ImmoWertV? ImmoWertV ist die Abkürzung für Immobilienwertermittlungsverordnung. Sie legt bundesweit die Grundsätze fest, nach denen der Verkehrswert von Immobilien ermittelt wird, und konkretisiert damit § 194 des Baugesetzbuchs. Ihre aktuelle Fassung gilt seit dem 1. Januar 2022.

Welche Verfahren nennt die ImmoWertV? Die Verordnung kennt drei Wertermittlungsverfahren: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches angewendet wird, richtet sich nach Art und Nutzung der Immobilie; bei einem Vollgutachten kommt ein zweites, stützendes Verfahren hinzu.

Wann wird welches Verfahren angewendet? Grob gilt: Das Vergleichswertverfahren passt zu Eigentumswohnungen und Grundstücken, das Ertragswertverfahren zu vermieteten Objekten und Mehrfamilienhäusern, das Sachwertverfahren zu selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern. Die endgültige Wahl trifft der Sachverständige anhand des konkreten Objekts, nicht der Eigentümer.

Muss ich die ImmoWertV selbst kennen, um meine Immobilie bewerten zu lassen? Nein. Die Verordnung anzuwenden ist Aufgabe des Sachverständigen. Für Sie ist vor allem eine Frage wichtig: Reicht eine mündliche Einordnung, oder brauchen Sie ein schriftliches Gutachten, und wenn ja, ein Kurz- oder ein Vollgutachten? Das klären wir gemeinsam.

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte, mit denen nach ImmoWertV gerechnet wird? Die amtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Für den Landkreis Teltow-Fläming ist der Gutachterausschuss mit Geschäftsstelle in Luckenwalde zuständig; die Werte lassen sich kostenfrei über das Portal BORIS Land Brandenburg einsehen.

---

Über den Autor

Matthias Scheffler ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (Qualifikationsbereich D1, Zertifikat gültig bis 04/2028, Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024) und geprüfter Immobilienbewerter der Sprengnetter Akademie. Seit rund 20 Jahren beschäftigt er sich beruflich mit Immobilien in Luckenwalde und der umliegenden Region — aus der Praxis in Verkauf und Vermietung heraus mit der Frage, was eine Immobilie tatsächlich wert ist. Scheffler Immobilienbewertung ist ein inhabergeführtes Einzelbüro: von der ersten Anfrage über die Vor-Ort-Besichtigung bis zum fertigen Gutachten liegt jeder Schritt in einer Hand.

---