Sachwertverfahren

Das Bewertungsverfahren für selbst genutzte Häuser: Bodenwert plus Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung.

Die Gebäudeherstellungskosten werden über Normalherstellungskosten und Baupreisindex auf den Wertermittlungsstichtag bezogen, um die Alterswertminderung gemindert und um Bauschäden oder Besonderheiten korrigiert. Anschließend wird der vorläufige Sachwert mit einem vom Gutachterausschuss abgeleiteten Sachwertfaktor an das Marktniveau angepasst. Angewendet wird das Verfahren nach der ImmoWertV vor allem bei Ein- und Zweifamilienhäusern, für die keine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen vorliegt.

Berechnungsschritte

Schritt 1: Bodenwert ermitteln als Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert. Schritt 2: Gebäudeneuwert als Brutto-Rauminhalt mal Normalherstellungskosten nach amtlichen Tabellen. Schritt 3: Alterswertminderung abziehen linear über Gesamtnutzungsdauer. Schritt 4: Modernisierungen addieren abzüglich eigener Wertminderung. Schritt 5: Außenanlagen addieren. Schritt 6: Sachwert bilden. Schritt 7: Marktanpassungsfaktor anwenden für Verkehrswert.

Beispielrechnung

Einfamilienhaus Baujahr 2004: Bodenwert 600 qm mal 250 Euro ergibt 150.000 Euro. Gebäudeneuwert 700 cbm mal 450 Euro ergibt 315.000 Euro. Nach 20 Jahren bei 80 Jahren Nutzungsdauer Alterswertminderung 78.750 Euro. Gebäudesachwert 236.250 Euro. Plus Modernisierungen 18.750 Euro plus Außenanlagen 25.000 Euro ergibt Sachwert 430.000 Euro. Mit Marktanpassungsfaktor 0,95 ergibt Verkehrswert 408.500 Euro.

Normalherstellungskosten

Einfamilienhaus einfach: 300-400 Euro je cbm. Einfamilienhaus mittel: 400-500 Euro je cbm. Einfamilienhaus gehoben: 500-700 Euro je cbm. Mehrfamilienhaus mittel: 350-450 Euro je cbm. Werte werden vom Statistischen Bundesamt aktualisiert.

Anwendungsbereiche

Geeignet für: Selbstgenutzte Einfamilienhäuser, Villen, Sonderimmobilien, Regionen ohne Vergleichsdaten. Nicht geeignet für: Vermietete Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen mit Vergleichen, Gewerbeobjekte mit Mieteinnahmen.

Vor- und Nachteile

Vorteile: Objektive standardisierte Berechnung, unabhängig von Vergleichsobjekten, berücksichtigt bauliche Substanz. Nachteile: Marktanpassung oft unsicher, pauschale Normalherstellungskosten, ignoriert tatsächliche Nachfrage.

Siehe auch: Sachwert , Ertragswertverfahren , Vergleichswertverfahren