Ertragswertverfahren

Das Bewertungsverfahren für vermietete Objekte: Der Wert wird aus den nachhaltig erzielbaren Mieterträgen abgeleitet.

Ausgangspunkt ist der marktüblich erzielbare Rohertrag, von dem die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten abgezogen werden; der verbleibende Reinertrag wird mit dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer kapitalisiert. Geregelt ist das Verfahren in der ImmoWertV. Angewendet wird es typischerweise bei Mehrfamilienhäusern, vermieteten Eigentumswohnungen und Gewerbeimmobilien, also überall dort, wo Käufer vor allem auf die Rendite schauen.

Bodenwert und Gebäudeertragswert

Trennung Bodenwert nach Vergleichswertverfahren ermittelt Bodenrichtwerte oder Vergleichspreise repräsentiert unbebautes Grundstück bleibt konstant oder steigt. Gebäudeertragswert aus kapitalisiertem Reinertrag über Restnutzungsdauer Gebäude altert verliert Substanz, am Ende Nutzungsdauer verbleibt nur Bodenwert sowie wirtschaftliche Realität abgebildet.

Reinertrag und Bewirtschaftungskosten

Reinertrag zentrale Größe aus Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten, Rohertrag nachhaltig erzielbare marktübliche Miete nicht tatsächliche über- oder unterdurchschnittliche. Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten nicht umlegbare Betriebskosten Instandhaltungskosten Mietausfallwagnis, Orientierungswerte nach Verordnung realistische Kalkulation entscheidend sowie Erfahrungswerte oder konkrete Objektzahlen.

Liegenschaftszins und Vervielfältiger

Liegenschaftszins Kapitalisierungszinssatz marktübliche Rendite aus Kaufpreissammlungen Gutachterausschüsse variiert nach Lage Objektart Marktlage erstklassige Innenstadtlagen niedriger. Vervielfältiger aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer errechnet multipliziert Reinertrag zu Gebäudeertragswert, niedriger Zins lange Restnutzung hoher Vervielfältiger sowie mathematische Tabellen oder Formeln.

Restnutzungsdauer

Verbleibende wirtschaftliche Nutzbarkeit abhängig von Gesamtnutzungsdauer tatsächlichem Alter Modernisierungsgrad, Wohngebäude sechzig bis achtzig Jahre Gewerbebau oft kürzer Modernisierungen verlängern. Kurze Restnutzungsdauer mindert Ertragswert Einnahmen nur wenige Jahre, Investoren und Banken berücksichtigen dies Kaufentscheidung Finanzierung sowie Sanierung zur Wertstabilisierung.

Marktanpassungen

Rechnerischer Wert kann vom tatsächlichen Marktwert abweichen, Zu- oder Abschläge bei außergewöhnlicher Ausstattung städtebaulichen Besonderheiten Modernisierungsbedarf rechtlichen Belastungen. Gutachter dokumentieren Anpassungen begründet, boomende Märkte Transaktionspreise über rechnerischen Werten schwache Märkte darunter, Vergleich mit Sachwert- und Vergleichswertverfahren Plausibilisierung sowie professionelle Bewertung empfohlen.

Siehe auch: Ertragswert , Verkehrswert , Sachwert