Regionaler Immobilienmarkt Luckenwalde / Teltow-Fläming

Gutachterausschuss Teltow-Fläming: Auskunft anfordern

Matthias Scheffler·07.09.2026·16 Minuten Lesezeit

Wenn Sie eine Auskunft beim Gutachterausschuss Teltow-Fläming anfordern wollen, stecken dahinter meistens zwei ganz unterschiedliche Fragen. Die erste ist praktisch: Wo frage ich, was kostet das, wie lange dauert es. Die zweite merkt man erst, wenn das Blatt auf dem Tisch liegt: Reicht das überhaupt für das, was ich vorhabe? Ich beantworte beide Fragen hier der Reihe nach. Die zweite ist die wichtigere, und sie wird auf den amtlichen Seiten nirgends gestellt.

Welche Auskünfte der Gutachterausschuss überhaupt herausgibt

Der Gutachterausschuss ist keine Beratungsstelle und kein Amt, das Ihnen Ihre Immobilie einschätzt. Er ist ein Gremium mit einem eng umrissenen gesetzlichen Auftrag. § 192 Abs. 1 BauGB beschreibt ihn als "selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse". Diese Unabhängigkeit ist der Grund, warum seine Daten überhaupt etwas taugen: Sie kommen von einer Stelle ohne Interesse am Ergebnis.

Seine Kernaufgabe steht in § 193 Abs. 5 BauGB: "Der Gutachterausschuss führt eine Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten." Die Grundlage dafür ist erstaunlich vollständig. Nach § 195 Abs. 1 Satz 1 BauGB geht jeder beurkundete Vertrag über die entgeltliche Übertragung von Grundstückseigentum in Abschrift an den Gutachterausschuss, geschickt von der beurkundenden Stelle. Der Ausschuss rechnet also mit tatsächlich bezahlten Kaufpreisen.

Daraus ergeben sich die Auskünfte, die Sie anfordern können:

• Die Bodenrichtwertauskunft nennt den durchschnittlichen Lagewert je Quadratmeter für eine Richtwertzone. Sie ist mit Abstand die häufigste Anfrage.
• Die Bodenrichtwertkarte zeigt dieselben Werte in der Fläche, mit den Zonengrenzen.
• Im Grundstücksmarktbericht fasst der Ausschuss einmal jährlich den Markt im Landkreis zusammen.
• Beim Auszug aus der Kaufpreissammlung ist der Zugang enger als bei den Bodenrichtwerten; danach fragen Sie am besten direkt in der Geschäftsstelle.
• Auf Antrag erstattet der Ausschuss nach § 193 Abs. 1 BauGB auch Gutachten über den Verkehrswert, gegen Gebühr. Dieser Punkt wird häufig missverstanden, dazu weiter unten mehr.

Wer darf beim Gutachterausschuss Teltow-Fläming Auskunft verlangen?

Jeder. § 196 Abs. 3 BauGB sagt wörtlich: "Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen." Sie müssen also weder Eigentümer sein noch ein berechtigtes Interesse darlegen. Auch als Kaufinteressent, Erbe oder Nachbar bekommen Sie die Auskunft.

Wie Sie die Auskunft beim Gutachterausschuss Teltow-Fläming anfordern

Für eine Auskunft beim Gutachterausschuss Teltow-Fläming gibt es zwei Wege, und sie unterscheiden sich deutlich.

Online läuft es über BORIS. Alle Bodenrichtwerte in Brandenburg werden durch den Landesbetrieb Landesvermessung und Geobasisinformation Brandenburg gemeinsam mit den Gutachterausschüssen im Bodenrichtwert-Informationssystem BORIS bereitgestellt. Der Landkreis Teltow-Fläming schreibt dazu ausdrücklich: "Bodenrichtwertdaten über das automatisierte Verfahren BORIS sind gebührenfrei." Sie suchen Ihre Adresse, klicken die Richtwertzone an und ziehen das Ergebnis als PDF.

Auf diesem Auszug steht mehr als die Zahl, und dieses Mehr entscheidet, ob die Zahl auf Ihr Grundstück überhaupt passt. Achten Sie auf drei Angaben:

• Den Entwicklungszustand. Bauland, Bauerwartungsland und Rohbauland liegen preislich weit auseinander, und § 196 Abs. 1 BauGB verlangt ausdrücklich, dass er berücksichtigt wird.
• Den beitragsrechtlichen Zustand, also ob der Wert erschließungsbeitragsfrei oder erschließungsbeitragspflichtig gilt. Steht Ihre Erschließung noch aus, ist der Vergleich schief.
• Die Merkmale des Richtwertgrundstücks, etwa Fläche, Tiefe oder Geschossflächenzahl. Weicht Ihr Grundstück davon ab, ist die Zahl nicht ohne Anpassung übertragbar.

Schriftlich läuft es über die Geschäftsstelle. Der Antrag ist formlos möglich. Für schriftliche Auskünfte fallen nach der Brandenburgischen Gutachterausschuss-Gebührenordnung laut Landkreis Teltow-Fläming mindestens 15 Euro an (Stand 07/2026). Wie lange die Bearbeitung dauert, ist nirgends amtlich festgelegt. Wenn Sie einen Termin haben, an dem das Papier vorliegen muss, fragen Sie die Bearbeitungszeit am besten gleich mit ab.

Was in einen schriftlichen Antrag gehört:

• Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer, sonst die vollständige Adresse
• der Stichtag, zu dem Sie die Auskunft brauchen
• der Verwendungszweck, falls er den Umfang beeinflusst
• Ihre Anschrift für den Bescheid und die Gebührenrechnung

Meine Einschätzung dazu: Für die reine Orientierung nehmen Sie BORIS. Der schriftliche Weg lohnt sich, wenn Sie das Papier gegenüber jemand anderem vorlegen wollen, etwa einem Miterben, einer Bank oder einem Notar. Dann zählt neben der Zahl auch, dass sie erkennbar von der zuständigen Stelle stammt und einen Stichtag trägt.

Ein Punkt, der oft untergeht: Die Bodenrichtwerte gelten in Brandenburg zu einem festen Stichtag. § 12 Abs. 1 der Brandenburgischen Gutachterausschussverordnung bestimmt: "Der Gutachterausschuss hat bis zum 15. Februar jedes Kalenderjahres Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar des aktuellen Kalenderjahres zu ermitteln und zu beschließen." Maßgeblich ist also der 1. Januar. Die Verwechslung mit dem 31. Dezember hält sich hartnäckig, auch in Unterlagen, die es besser wissen müssten, und sie ist nicht harmlos: Mit dem falschen Stichtag arbeiten Sie mit der falschen Zahl.

Wenn Sie den schriftlichen Weg gehen, landet Ihr Antrag immer an derselben Stelle.

Die Geschäftsstelle in Luckenwalde und ihre Zuständigkeit für Teltow-Fläming

Für den gesamten Landkreis Teltow-Fläming ist ein einziger Gutachterausschuss zuständig. Seine Geschäftsstelle sitzt in Luckenwalde:

• Geschäftsstelle: Am Nuthefließ 2, 14943 Luckenwalde
• Telefon: 03371 608 4299
• E-Mail: gutachterausschuss@teltow-flaeming.de
• Rechtsgrundlagen: BauGB, Brandenburgische Gutachterausschussverordnung (BbgGAV), Brandenburgische Gutachterausschuss-Gebührenordnung (BbgGAGebO)

Das ist die Behörde, nicht mein Büro. Ob Ihr Objekt in Jüterbog, Ludwigsfelde, Zossen, Trebbin oder Blankenfelde-Mahlow liegt: Die Anlaufstelle bleibt dieselbe.

Wie groß dieser Datenbestand ist, zeigt der letzte Beschluss. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte des Landkreises Teltow-Fläming hat am 21. Januar 2026 rund 500 Bodenrichtwerte beschlossen, für einen Landkreis, der vom Berliner Speckgürtel bis tief in den Fläming reicht. Wie weit die Werte innerhalb dieses Gebiets auseinandergehen, sehen Sie am schnellsten selbst: Rufen Sie in BORIS nacheinander eine Wohnlage in Blankenfelde-Mahlow und eine im Amt Dahme/Mark auf, beide zum selben Stichtag. Genau deshalb sagt eine einzelne Zahl aus BORIS für sich genommen wenig.

Wenn Sie wissen wollen, wie diese Werte fachlich zustande kommen, habe ich das an anderer Stelle Schritt für Schritt aufgeschrieben: wie ein Bodenrichtwert überhaupt entsteht. Und wer den größeren Rahmen sucht, findet den Immobilienmarkt Teltow-Fläming im Überblick. Welche Daten des Ausschusses in einer Bewertung tatsächlich verwendet werden, steht im nächsten Abschnitt.

Welche Daten des Gutachterausschusses in einer Bewertung wirklich landen

Die meisten Anfragen enden beim Bodenrichtwert. Bei mir fängt die Rechnung dort erst an.

§ 193 Abs. 5 BauGB verpflichtet den Ausschuss zu Bodenrichtwerten und zu sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten. Genau die brauche ich, und genau die kennen die wenigsten. Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke stützen das Vergleichswertverfahren, wenn es zu wenige unmittelbar vergleichbare Verkäufe gibt. Liegenschaftszinssätze brauche ich für das Ertragswertverfahren; der Zinssatz bestimmt dort die Kapitalisierung, und ohne ihn lässt sich ein Mehrfamilienhaus nicht sauber rechnen. Sachwertfaktoren führen den rechnerischen Sachwert an das tatsächliche Marktniveau der Region heran; zwischen dem Berliner Umland und dem südlichen Fläming können sie sich deutlich unterscheiden. Und die Umsatzzahlen und Preisentwicklungen aus dem Grundstücksmarktbericht sagen mir, ob ein Teilmarkt überhaupt liquide genug für einen Vergleich ist.

Den Grundstücksmarktbericht des Landkreises Teltow-Fläming veröffentlicht der Ausschuss über das Portal gutachterausschuss.brandenburg.de; über die Geschäftsstelle ist er ebenfalls zu bekommen. Lesbar ist er, aber er richtet sich an Anwender, die wissen, in welche Formel eine Kennzahl gehört. Für eine Einzelauskunft ist das der falsche Weg.

Damit ist die Frage aus der Einleitung fällig: Wofür reicht das Papier, das Sie jetzt in der Hand haben?

Wo die amtliche Auskunft aufhört

Jetzt zu dem Teil, der auf keiner Behördenseite steht.

Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden. § 196 Abs. 1 BauGB formuliert es so: "Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte)." Drei Wörter darin tragen die ganze Einschränkung: durchschnittlich, Lagewert, Boden.

Was in diesem Wert fehlt:

• Ihr Gebäude. Bauzustand, Baujahr, Sanierungsstand, Grundriss, Dach, Heizung: alles außen vor.
• Der Zuschnitt und die Größe genau Ihres Grundstücks.
• Rechte und Lasten: Wegerechte, Wohnrechte, Baulasten, Altlastenverdacht.
• Die konkrete Lage innerhalb der Zone. Eckgrundstück an der Durchgangsstraße und Sackgassenlage tragen denselben Richtwert.

Der Verkehrswert ist etwas anderes. § 194 BauGB definiert ihn als den Preis, "der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre". Also: dieses Objekt, in diesem Zustand, an diesem Tag. Dafür muss ich das Objekt gesehen haben. Eine Wertaussage nach Aktenlage gibt es bei mir nicht, und ich halte auch nichts davon.

Zwischen dem Richtwert und dem Bodenwert Ihres Grundstücks liegen deshalb zwei Rechenschritte, beide nach ImmoWertV. Erstens die Anpassung an abweichende Grundstücksmerkmale, etwa über Umrechnungskoeffizienten für Fläche oder Grundstückstiefe. Zweitens die Überleitung auf einen abweichenden Stichtag, für die der Gutachterausschuss Bodenpreisindexreihen bereitstellt. Erst danach steht ein Bodenwert, mit dem sich weiterrechnen lässt. Das Gebäude kommt dann noch obendrauf, über das Sach- oder Ertragswertverfahren.

Ein konstruiertes Beispiel macht das greifbar. Angenommen, drei Geschwister erben ein Haus in Jüterbog. Eines besorgt den BORIS-Auszug, multipliziert den Richtwert mit der Grundstücksgröße und legt die Zahl auf den Tisch. Nur: Das Haus stammt aus den Sechzigern, und im Grundbuch steht ein Wohnrecht. Beides ist in der Zahl nicht enthalten, und der Auszug gilt zum 1. Januar, während für die Auseinandersetzung ein anderer Stichtag zählen kann. Der Ausdruck stimmt trotzdem. Er beantwortet nur eine andere Frage als die, um die gestritten wird.

Beim Stichtag frage ich deshalb immer nach. Je nach Anlass liegt der maßgebliche Zeitpunkt nicht auf dem 1. Januar; bei erbrechtlichen und steuerlichen Fragen kann etwa der Todestag maßgeblich sein. Welcher Stichtag in Ihrem Fall gilt, klären Notar oder Steuerberater. Ich rechne auf den Wertermittlungsstichtag, den Sie mir nennen, und § 194 BauGB stellt genau darauf ab: auf den Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht.

Wenn mir jemand mit so einem Auszug schreibt, muss ich sagen, dass er den Streit in der Erbengemeinschaft nicht beendet. Das liegt an der Aufgabe, für die die Auskunft gemacht ist, und nicht an ihrer Qualität.

Übrigens: Auch die Gutachten des Ausschusses selbst sind nicht bindend. § 193 Abs. 3 BauGB stellt klar: "Die Gutachten haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist." Wer glaubt, mit einem Ausschussgutachten eine Frage automatisch zu erledigen, irrt also ebenfalls. Es zählt, ob die Herleitung nachvollziehbar ist.

Amtliche Auskunft oder eigene Wertermittlung?

Eine Auskunft beim Gutachterausschuss Teltow-Fläming reicht, solange Sie sich selbst ein Bild vom Bodenwert machen wollen. Sie reicht nicht, sobald jemand anderes die Zahl akzeptieren muss: Finanzamt, Gericht, Miterben, Vertragspartner. Dann brauchen Sie ein Papier, das Ihr konkretes Objekt zum richtigen Stichtag beschreibt.

Wenn die rechte Spalte "nein" sagt, stellt sich die nächste Frage: welche Bewertung dann. Die Trennlinie ist bei mir ein einziges Kriterium: Wird ein förmlicher, gerichtlicher oder streitiger Nachweis gebraucht?

Das Vollgutachten ist für gerichtliche, steuerliche und streitige Anlässe geeignet; es arbeitet nach ImmoWertV mit einem zweiten, stützenden Verfahren und einer umfangreichen Dokumentation. Beim Kurzgutachten liegt der schriftliche Bericht in der Regel bei 10 bis 15 Seiten; ich rechne dort mit etwa fünf bis sieben Werktagen nach Vorliegen aller erforderlichen Unterlagen und dem Ortstermin. Wenn Sie unsicher sind, welche Variante zu Ihrem Anliegen passt, ordne ich das im Erstkontakt gern für Sie ein.

Häufige Fragen

Was kostet eine Auskunft beim Gutachterausschuss Teltow-Fläming? Der Abruf der Bodenrichtwerte über BORIS Land Brandenburg ist gebührenfrei. Für eine schriftliche Auskunft der Geschäftsstelle fallen nach der Brandenburgischen Gutachterausschuss-Gebührenordnung mindestens 15 Euro an (Stand 07/2026). Was Ihre konkrete Anfrage kostet, sagt Ihnen die Geschäftsstelle vorab.

Wie lange dauert eine schriftliche Auskunft? Dafür gibt es keine veröffentlichte Frist. Fragen Sie die Bearbeitungszeit gleich bei der Antragstellung mit ab, besonders wenn ein Notartermin oder eine Frist gegenüber dem Finanzamt daran hängt. Der BORIS-Abruf ist sofort verfügbar.

Kann ich die Bodenrichtwerte auch selbst online abrufen? Ja. Über BORIS Land Brandenburg unter boris.brandenburg.de suchen Sie Ihre Adresse und rufen die Richtwertzone auf. Achten Sie dabei auf den Stichtag: In Brandenburg ist das nach § 12 Abs. 1 BbgGAV der 1. Januar des jeweiligen Jahres.

Ist der Bodenrichtwert der Wert meines Grundstücks? Nein. Er ist ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter für eine ganze Zone, bezogen auf den Boden. Zuschnitt, Größe, Rechte und Lasten Ihres konkreten Grundstücks bleiben darin unberücksichtigt, Ihr Gebäude ebenfalls.

Reicht dem Finanzamt eine Auskunft des Gutachterausschusses? In aller Regel nicht. Den Rahmen setzt § 198 BewG: Weist der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert nach, ist dieser anzusetzen. Als Nachweis nennt die Norm regelmäßig ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines entsprechend zertifizierten Sachverständigen, nicht einen Lagewert aus der Richtwertkarte (Stand der Norm: BewG zuletzt geändert am 22.06.2026, abgerufen 2026-07-21). Wie das Finanzamt im Einzelfall entscheidet, kann ich Ihnen nicht zusagen; die steuerliche Beurteilung gehört zu Ihrem Steuerberater. Ich liefere die Bewertung, die dafür geeignet ist.

Erstellt der Gutachterausschuss auch Verkehrswertgutachten? Auf Antrag ja. Bedenken Sie aber § 193 Abs. 3 BauGB: "Die Gutachten haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist." Ein Ausschussgutachten entscheidet eine strittige Frage also nicht automatisch, genauso wenig wie meines. Entscheidend ist, dass die Herleitung nachvollziehbar ist.

Wo bekomme ich Unterstützung, wenn die Auskunft nicht ausreicht? Dann geht es um eine objektbezogene Wertermittlung mit Ortstermin. Wenn Ihre Immobilie in der Region liegt, finden Sie den Einstieg bei Immobiliengutachter in Luckenwalde.

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Über den Autor

Matthias Scheffler ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (Qualifikationsbereich D1, Zertifikat gültig bis 04/2028, Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024) und geprüfter Immobilienbewerter der Sprengnetter Akademie. Seit rund 20 Jahren beschäftigt er sich beruflich mit Immobilien in Luckenwalde und der umliegenden Region, aus der Praxis in Verkauf und Vermietung heraus mit der Frage, was eine Immobilie tatsächlich wert ist. Scheffler Immobilienbewertung ist ein inhabergeführtes Einzelbüro: von der ersten Anfrage über die Vor-Ort-Besichtigung bis zum fertigen Gutachten liegt jeder Schritt in einer Hand.

Verwendete Quellen: § 192, § 193, § 194, § 195 und § 196 BauGB über gesetze-im-internet.de (abgerufen 2026-07-20/21, § 193 nachgeprüft 2026-09-07) · § 12 BbgGAV über bravors.brandenburg.de (abgerufen 2026-07-20) · Landkreis Teltow-Fläming, Grundstückspreise (abgerufen 2026-07-21) · Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Teltow-Fläming, amtlicher Bodenrichtwert-Auszug zum Stichtag 01.01.2026 (abgerufen 2026-07-22) · Grundstücksmarktbericht Teltow-Fläming (abgerufen 2026-07-21) · BORIS Land Brandenburg.

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