Liegenschaftszinssatz

Der Zinssatz, mit dem sich Immobilien einer Art in einer Region tatsächlich verzinsen – zentrale Stellgröße im Ertragswertverfahren.

Der Liegenschaftszinssatz drückt aus, welche Rendite Käufer bei einer bestimmten Objektart in einer bestimmten Lage im Durchschnitt tatsächlich erzielt haben. Er ist damit ein Abbild des Markt- und Risikoempfindens, nicht eine Vorgabe.

Anschaulich gesagt: Je unsicherer oder unattraktiver eine Anlage erscheint, desto höhere Verzinsung erwarten Käufer – und desto weniger sind sie bereit zu zahlen.

Woher der Wert stammt

Der Liegenschaftszinssatz wird nicht geschätzt. Die Gutachterausschüsse leiten ihn nach den Vorgaben der ImmoWertV aus realisierten Kaufpreisen und den zugehörigen Erträgen ab und veröffentlichen ihn nach Objektarten gegliedert, etwa getrennt für Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Objekte und Gewerbeimmobilien.

Wie er auf den Wert wirkt

Im Ertragswertverfahren wird der Reinertrag mit dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer kapitalisiert. Ein höherer Zinssatz führt zu einem niedrigeren Ertragswert, ein niedrigerer zu einem höheren. Schon kleine Unterschiede verschieben das Ergebnis spürbar.

Warum die passende Quelle wichtig ist

Der Zinssatz muss zu dem Modell passen, aus dem er abgeleitet wurde – etwa zur unterstellten Restnutzungsdauer und zum Ansatz der Bewirtschaftungskosten. Wird ein Wert aus einer fremden Region oder einem anderen Modell übernommen, ist das Ergebnis nicht mehr belastbar.