Restnutzungsdauer

Die Zahl der Jahre, in denen ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.

Die Restnutzungsdauer beschreibt nicht, wie lange ein Haus noch steht, sondern wie lange es sich bei üblicher Instandhaltung noch wirtschaftlich nutzen lässt. Sie ist eine der wirksamsten Stellschrauben im Gutachten.

Ausgangspunkt ist die für die jeweilige Gebäudeart typische Gesamtnutzungsdauer. Davon wird das Alter des Gebäudes abgezogen; das Ergebnis wird anschließend an den tatsächlichen Zustand angepasst.

Wie sie ermittelt wird

Die ImmoWertV gibt das Vorgehen vor. Wurden wesentliche Bauteile erneuert – Dach, Fenster, Heizung, Leitungen, Wärmedämmung –, verlängert sich die Restnutzungsdauer gegenüber dem reinen Baujahresansatz. Bestehen erheblicher Instandhaltungsrückstand oder Bauschäden, verkürzt sie sich.

Warum sie den Wert stark beeinflusst

Im Ertragswertverfahren bestimmt die Restnutzungsdauer, über wie viele Jahre die Erträge kapitalisiert werden. Im Sachwertverfahren steuert sie die Alterswertminderung. In beiden Fällen wirkt sich eine abweichende Annahme unmittelbar auf das Ergebnis aus.

Was Sie dazu beitragen können

Halten Sie Nachweise über Modernisierungen bereit: Handwerkerrechnungen, Baugenehmigungen, Angaben zum Heizungstausch oder zur Dachsanierung. Belegte Maßnahmen lassen sich im Gutachten ansetzen, bloße Erinnerungen nur eingeschränkt.