Bewertungsanlass

Schenkung einer Immobilie: den Wert ermitteln lassen

Vielleicht haben Ihre Eltern entschieden, das Haus noch zu Lebzeiten an Sie zu übergeben. Vielleicht möchten Sie selbst eine Wohnung an Ihr Kind weitergeben, bevor daraus später eine Erbschaft mit allen Fragen wird. Oder die Schenkung ist längst beschlossen, und jetzt liegt ein Brief vom Finanzamt auf dem Tisch, in dem nach einem Wert gefragt wird. In allen drei Fällen taucht dieselbe Frage auf: Was ist die Immobilie eigentlich wert, und wer legt das fest?

Diese Frage ist selten nur eine Zahl. An ihr hängt, ob Schenkungsteuer anfällt und wie hoch sie ausfällt. Sie berührt das Verhältnis unter Geschwistern, wenn eins die Immobilie bekommt und die anderen nicht. Und sie muss belastbar sein, sobald das Finanzamt mitrechnet. Ich bin Matthias Scheffler, Sachverständiger für Immobilienbewertung aus Luckenwalde, und auf dieser Seite ordne ich für Sie, wie so ein Wert bei einer Schenkung zustande kommt, wozu Sie ihn brauchen und welche Form der Bewertung zu Ihrem Fall passt. Beraten darf ich Sie steuerlich und rechtlich nicht; das gehört in andere Hände, und ich sage Ihnen auch, in welche.

Was jetzt zu klären ist

Bevor irgendjemand eine Immobilie bewertet, sollten Sie eine einzige Frage beantworten: Wozu brauchen Sie den Wert? Denn davon hängt alles Weitere ab: die Genauigkeit, die Form und am Ende auch die Kosten.

Drei Gründe kommen bei einer Schenkung am häufigsten vor:

• Das Finanzamt braucht einen Wert. Bei der Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten fällt grundsätzlich Schenkungsteuer an. Ob am Ende wirklich etwas zu zahlen ist, hängt vom Wert und von Ihrem persönlichen Freibetrag ab (dazu unten mehr). Das Finanzamt setzt zunächst einen eigenen Wert an; Sie können dagegen einen niedrigeren nachweisen.
• Sie wollen fair aufteilen. Wenn ein Kind die Immobilie bekommt und die Geschwister ausgezahlt werden sollen, braucht es eine Grundlage, der alle vertrauen. Ein neutraler Wert nimmt dem Thema die Schärfe, bevor Streit entsteht.
• Sie wollen selbst wissen, woran Sie sind. Manche möchten schlicht Klarheit über das eigene Vermögen, bevor sie eine so weitreichende Entscheidung treffen. Auch das ist ein guter Grund; er stellt nur andere Anforderungen an die Form.

Der erste Schritt ist deshalb kein Ortstermin, sondern ein Gespräch über den Zweck. Erst wenn klar ist, ob der Wert nur Ihrer Orientierung dient oder ob er einem Finanzamt standhalten muss, lässt sich sagen, welche Bewertung sinnvoll ist.

Wie wird der Wert bei einer Schenkung ermittelt?

Der Wert einer verschenkten Immobilie wird über eine Bewertung des Verkehrswerts ermittelt, auf Basis einer persönlichen Besichtigung, der Objektunterlagen und aktueller regionaler Marktdaten. Für eine einvernehmliche Schenkung genügt oft ein Kurzgutachten. Soll der Wert dem Finanzamt gegenüber einen niedrigeren Ansatz belegen, ist die ausführliche, nachprüfbare Form die passende.

Schenkungsteuer, Freibeträge, Finanzamt: was Sie wissen sollten

Ich erkläre Ihnen die Zusammenhänge, damit Sie die Entscheidungen einordnen können. Eine Steuer- oder Rechtsberatung ist das ausdrücklich nicht; die gehört zu Ihrem Steuerberater, und der Schenkungsvertrag selbst wird ohnehin beim Notar geschlossen.

Ob überhaupt Steuer anfällt, entscheidet der Freibetrag. Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz sieht persönliche Freibeträge vor, die sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis richten. Nach § 16 Absatz 1 ErbStG sind das unter anderem 500.000 Euro für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, 400.000 Euro für jedes Kind und 200.000 Euro für Enkel (Stand des Gesetzestextes: abgerufen am 21.07.2026). Liegt der Wert der geschenkten Immobilie unter dem Freibetrag, bleibt die Schenkung steuerfrei. Ein häufiger Irrtum betrifft die eigenen Eltern: Wer an sie verschenkt, fällt in eine ungünstigere Steuerklasse als umgekehrt. Solche Feinheiten klärt Ihr Steuerberater. Sie zeigen aber, warum der genaue Wert so wichtig ist: Er entscheidet mit darüber, ob Sie unter dem Freibetrag bleiben.

Der Freibetrag lässt sich alle zehn Jahre neu nutzen. Nach § 14 Absatz 1 ErbStG werden mehrere Zuwendungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet. Wer frühzeitig und in Schritten überträgt, kann den Freibetrag also mehrfach ausschöpfen. Ob und wie das in Ihrem Fall sinnvoll ist, ist eine steuerliche Frage; die Bewertung liefert dafür nur die Zahl, auf der die Planung aufsetzt.

Das Finanzamt setzt zuerst einen eigenen Wert an. Für die Schenkungsteuer wird der sogenannte Grundbesitzwert gesondert festgestellt (§ 151 BewG). Dieser Wert entsteht in einem typisierten, pauschalen Verfahren und kann höher liegen, als es dem tatsächlichen Zustand Ihrer Immobilie entspricht. Der Grund liegt in der Pauschalierung selbst: Ein Sanierungsstau, ein ungünstiger Zuschnitt, ein Wohnrecht zugunsten der Schenker oder andere wertmindernde Besonderheiten fließen in das schematische Verfahren nur begrenzt ein. Gerade bei älteren Bestandshäusern, wie sie im ländlichen Teltow-Fläming häufig übertragen werden, entsteht so schnell eine Lücke zwischen dem pauschalen Ansatz und dem, was am Markt tatsächlich erzielbar wäre. Genau hier setzt eine eigene Bewertung an.

Sie dürfen einen niedrigeren Wert nachweisen. § 198 des Bewertungsgesetzes erlaubt es, gegenüber dem Finanzamt nachzuweisen, dass der gemeine Wert der Immobilie niedriger ist als der pauschal festgestellte. Als Nachweis nennt die Vorschrift regelmäßig ein Gutachten. Genannt werden unter anderem Sachverständige, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind (§ 198 Absatz 2 BewG; für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2022, § 265 BewG; Gesetzestext abgerufen am 21.07.2026, Snapshot geprüft am 21.07.2026). Das ist der Zertifizierungsstandard, nach dem auch ich arbeite. Wichtig und ehrlich gesagt: Ein Gutachten ist damit geeignet, einen niedrigeren Wert zu belegen; ob das Finanzamt ihm im Einzelfall folgt, entscheidet die Behörde, und das kann Ihnen niemand vorab zusichern. Wer Ihnen eine garantierte Anerkennung verspricht, verspricht zu viel.

Der rote Faden bleibt: Ich ermittle den Wert. Was steuerlich daraus folgt, klären Sie mit Ihrem Steuerberater; die vertragliche Seite mit dem Notar.

Welche Bewertung zu einer Schenkung passt

Die Wahl der richtigen Bewertung hängt an einem einzigen Kriterium: Wird ein förmlicher, nachprüfbarer Nachweis gebraucht, oder reicht eine fundierte Orientierung?

• Einvernehmliche Schenkung, keine Streitfrage, kein Nachweis nach außen. Wollen Sie den Wert kennen, um fair zu übergeben oder sich zu orientieren, genügt in der Regel ein Kurzgutachten: eine Vor-Ort-Begehung mit Fotodokumentation, ein marktgerechtes Bewertungsverfahren und ein schriftlicher Bericht von üblicherweise zehn bis fünfzehn Seiten, in der Regel innerhalb von fünf bis sieben Werktagen nach dem Ortstermin und dem Vorliegen der Unterlagen. Preis: 899 Euro für Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus, 999 Euro für ein Zweifamilienhaus, 1.199 Euro bis vier Wohneinheiten, jeweils zzgl. Auslagen (Stand 2026-07-20).
• Nachweis gegenüber dem Finanzamt oder ein streitiger Hintergrund. Soll der Wert einem niedrigeren Ansatz nach § 198 BewG dienen oder gibt es Unstimmigkeiten in der Familie, ist das Vollgutachten (das Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB) die passende Stufe: ausführlich, mit einem zweiten stützenden Verfahren zur Absicherung und umfassender Dokumentation. Preis ab 1.890 Euro für Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus, ab 1.990 Euro für ein Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhäuser auf Anfrage (Stand 2026-07-20).

Das sind Regel-Empfehlungen, keine festen Zusagen; welche Form in Ihrem Fall wirklich trägt, hängt von der Immobilie und dem Zweck ab.

Entscheidungshilfe auf einen Blick

Wenn Sie unsicher sind, welche Variante zu Ihrem Anliegen passt, ordne ich das im Erstkontakt gern für Sie ein.

Wie ich Sie dabei unterstütze

Ein Punkt ist mir bei Schenkungen besonders wichtig: Ich habe kein Verkaufsinteresse an Ihrer Immobilie. Ich bin Sachverständiger, kein Makler; ich vermittle nicht, ich verkaufe nicht. Der Wert, den ich ermittle, soll dem Zweck Ihrer Bewertung gerecht werden, nicht einem Geschäft dahinter. Gerade wenn innerhalb der Familie übertragen wird und mehrere Beteiligte auf dieselbe Zahl schauen, ist diese Unabhängigkeit die eigentliche Leistung.

Die Bewertung selbst erfolgt auf Grundlage von § 194 BauGB in Verbindung mit der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), je nach Immobilie im Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren, beim Vollgutachten ergänzt um ein zweites, stützendes Verfahren. Was dabei nie fehlt: die persönliche Vor-Ort-Begehung. Eine Ferndiagnose oder eine schnelle Online-Zahl ohne Termin gibt es bei mir nicht; sie würde dem Zweck einer Schenkung, bei der es um viel geht, nicht gerecht.

So läuft es ab

1. Erstkontakt. Wir besprechen Ihr Anliegen, die Art der Immobilie und vor allem den Zweck der Bewertung. Daraus ergibt sich, welche Leistung sinnvoll ist.
2. Vor-Ort-Begehung. Ich nehme die Immobilie persönlich in Augenschein und erstelle eine Fotodokumentation.
3. Unterlagen. Welche Unterlagen im Einzelfall nötig sind, stimme ich individuell mit Ihnen ab.
4. Wertermittlung. Auf Basis der erhobenen Daten und einer sorgfältigen Marktrecherche ermittle ich den Wert und halte ihn nachvollziehbar in einem schriftlichen Bericht fest.
5. Erläuterung. Zum Abschluss erkläre ich Ihnen das Ergebnis in verständlicher Sprache, damit Sie nachvollziehen können, wie der Wert zustande kommt.

Häufige Fragen bei der Schenkung einer Immobilie

Braucht das Finanzamt bei einer Schenkung wirklich einen Gutachterwert? Nicht zwingend. Das Finanzamt stellt den Grundbesitzwert zunächst selbst in einem pauschalen Verfahren fest (§ 151 BewG). Ein eigenes Gutachten lohnt sich vor allem dann, wenn dieser Wert zu hoch erscheint und Sie nach § 198 BewG einen niedrigeren nachweisen möchten. Ob ein Nachweis in Ihrem Fall sinnvoll ist, ist eine steuerliche Frage für Ihren Steuerberater.

Reicht nicht der Bodenrichtwert, um den Wert zu bestimmen? Der Bodenrichtwert bildet nur den Grund und Boden ab, nicht das Gebäude, seinen Zustand oder seine Ausstattung. Für eine erste grobe Orientierung ist er nützlich, für eine belastbare Wertermittlung, erst recht gegenüber dem Finanzamt, reicht er nicht. Dafür braucht es eine Bewertung der konkreten Immobilie.

Wer beauftragt das Gutachten, wenn Eltern an die Kinder verschenken? Das können Sie frei entscheiden, Schenker oder Beschenkter. Für die Bewertung selbst spielt es keine Rolle, wer beauftragt; entscheidend ist, dass ich Zugang zur Immobilie und zu den nötigen Unterlagen bekomme. Die steuerliche Erklärungspflicht regelt Ihr Steuerberater.

Ist ein Wertgutachten bei einer Schenkung Pflicht? Nein. Für eine einvernehmliche Übertragung ist niemand verpflichtet, ein Gutachten erstellen zu lassen. Sinnvoll wird es, wenn es um Steuer, um faire Auszahlung unter Geschwistern oder um einen Nachweis geht, also überall dort, wo eine nachvollziehbare, neutrale Zahl gebraucht wird.

Können Sie mir sagen, wie viel Schenkungsteuer ich zahlen muss? Nein, das darf und will ich nicht; das ist Aufgabe Ihres Steuerberaters. Ich ermittle den Wert der Immobilie. Wie sich daraus zusammen mit Ihrem Freibetrag und Ihrer Steuerklasse eine mögliche Steuer ergibt, rechnet Ihr Steuerberater; die vertragliche Seite übernimmt der Notar.

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Über den Autor

Matthias Scheffler ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (Qualifikationsbereich D1, Zertifikat gültig bis 04/2028, Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024) und geprüfter Immobilienbewerter der Sprengnetter Akademie. Seit rund 20 Jahren beschäftigt er sich beruflich mit Immobilien in Luckenwalde und der umliegenden Region — aus der Praxis in Verkauf und Vermietung heraus mit der Frage, was eine Immobilie tatsächlich wert ist. Scheffler Immobilienbewertung ist ein inhabergeführtes Einzelbüro: von der ersten Anfrage über die Vor-Ort-Besichtigung bis zum fertigen Gutachten liegt jeder Schritt in einer Hand.

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