Bewertungsanlass

Niedrigerer gemeiner Wert nach § 198 BewG: Wenn das Finanzamt Ihre Immobilie zu hoch bewertet

Ein Elternteil ist gestorben, Sie haben ein Haus geerbt — und dann kommt Post vom Finanzamt. Auf dem Bescheid steht ein Wert, der Ihnen zu hoch vorkommt. Er stammt nicht aus einer Besichtigung, sondern aus einem pauschalen Rechenverfahren, das das renovierungsbedürftige Reihenhaus genauso behandelt wie das frisch sanierte nebenan. Genau für diese Lage gibt es den niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 BewG: Sie dürfen dem Finanzamt nachweisen, dass Ihre Immobilie tatsächlich weniger wert ist als der angesetzte Betrag. Dann zahlen Sie Erbschaft- oder Schenkungsteuer auf den niedrigeren, realen Wert.

Der Nachweis ist kein Einspruch aus dem Bauchgefühl. Er ist im Gesetz vorgesehen, und er braucht eine belastbare Grundlage. Ich erkläre Ihnen hier, was dahintersteckt, welche Bewertung dafür infrage kommt und wo die Grenze zu Fragen liegt, die zu Ihrem Steuerberater gehören.

Was jetzt zu klären ist

Bevor es um Gutachten und Verfahren geht, hilft eine kurze Ordnung. Drei Dinge entscheiden über alles Weitere:

1. Wozu wird der Wert gebraucht? Hier lautet die Antwort: als Nachweis gegenüber dem Finanzamt. Das ist ein förmlicher, nachprüfbarer Zweck, und der bestimmt, wie ausführlich das Gutachten sein muss.
2. Wie viel Zeit haben Sie? Der Nachweis hängt an Fristen des Steuerbescheids. Welche Frist in Ihrem Fall gilt und ob ein Einspruch nötig ist, klärt Ihr Steuerberater, nicht ich. Wichtig ist nur: Warten kostet Handlungsspielraum.
3. Lohnt sich der Aufwand überhaupt? Ein Gutachten verursacht Kosten. Ob die zu erwartende Steuerersparnis darüber liegt, ist eine Rechnung, die Sie mit Ihrem Steuerberater aufmachen sollten. Ich sage Ihnen offen, wenn ein Gutachten in Ihrem Fall wenig bringt.

Erst wenn klar ist, dass der Nachweis sinnvoll ist, stellt sich die Frage nach der richtigen Bewertung.

Was ist der niedrigere gemeine Wert nach § 198 BewG?

Der gemeine Wert ist nichts anderes als der Verkehrswert, also der Preis, der für Ihre Immobilie am Stichtag realistisch zu erzielen wäre. Setzt das Finanzamt bei Erbschaft oder Schenkung einen pauschal berechneten Wert an, der darüber liegt, erlaubt § 198 BewG, den tatsächlichen, niedrigeren Wert nachzuweisen. Gelingt der Nachweis, wird dieser niedrigere Wert der Besteuerung zugrunde gelegt.

Wie das Finanzamt bewertet, und warum das oft zu hoch liegt

Das Finanzamt schaut sich Ihre Immobilie nicht an. Es rechnet mit einem typisierten Verfahren aus dem Bewertungsgesetz, das mit pauschalen Annahmen arbeitet, etwa zur Restnutzungsdauer und zu Bewirtschaftungskosten, angewandt auf ein Objekt, das niemand von innen gesehen hat. Der Zustand des einzelnen Hauses, ein Sanierungsstau, eine ungünstige Lage im Ort, ein Zuschnitt, der sich schlecht verkaufen lässt: All das fällt in dieser Rechnung oft unter den Tisch. Das Ergebnis ist ein Wert, der für ein durchschnittliches Objekt passen mag, für Ihres aber zu hoch liegt.

Genau hier greift die Öffnungsklausel. § 198 Absatz 1 BewG formuliert es so:

Die „auf Grund des § 199 Abs. 1 des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften", das ist, fachlich eingeordnet, die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), nach der auch der Verkehrswert im Sinne von § 194 BauGB ermittelt wird. Der Nachweis läuft also über eine ordentliche Verkehrswertermittlung, nicht über eine grobe Schätzung.

Wer den Nachweis erbringen kann, sagt das Gesetz ebenfalls. § 198 Absatz 2 BewG nennt ausdrücklich zwei Wege:

Zwei Dinge sind an diesem Satz wichtig. Erstens: Ein Gutachten einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Person ist der im Gesetz genannte Weg, und genau diese Personenzertifizierung bringe ich mit. Zweitens: Das Gesetz sagt „kann regelmäßig … dienen". Das ist bewusst kein Automatismus. Ob das Finanzamt den nachgewiesenen Wert im Einzelfall übernimmt, entscheidet die Behörde. Niemand kann Ihnen die Anerkennung zusagen, ich auch nicht. Ein sauber begründetes Gutachten schafft die belastbare Grundlage dafür; die Entscheidung bleibt beim Finanzamt.

Es gibt noch einen dritten Weg, den viele nicht auf dem Schirm haben. § 198 Absatz 3 BewG lässt auch einen Kaufpreis als Nachweis zu, wenn er „innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag" im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist und sich die Verhältnisse nicht geändert haben. Haben Sie die geerbte Immobilie kurz nach dem Erbfall verkauft, kann dieser Verkaufspreis unter Umständen genügen; ein Gutachten wäre dann nicht nötig.

Wo meine Arbeit endet: Ob sich der Nachweis für Sie rechnet, welche Fristen laufen, wie hoch Ihre Steuerlast mit und ohne Gutachten ausfällt und ob ein Einspruch sinnvoll ist, das sind steuerliche und rechtliche Fragen. Dafür ist Ihr Steuerberater zuständig, bei erbrechtlichen Punkten ein Notar oder ein Fachanwalt für Erbrecht. Ich ermittle den Wert. Ich berate Sie nicht in Steuersachen.

Ein kurzer Zwischenstand: Der Nachweis nach § 198 BewG ist gesetzlich vorgesehen, er läuft über eine ordentliche Verkehrswertermittlung, und ein Gutachten kann ihn tragen. Garantiert ist die Anerkennung aber nie. Bleibt die Frage, welche Art von Bewertung Ihr Fall verlangt.

Welche Bewertung zu diesem Anlass passt

Ich biete drei Stufen an, und die Trennlinie zwischen ihnen ist ein einziges Kriterium: Wird ein förmlicher, nachprüfbarer Nachweis gebraucht? Beim Finanzamt lautet die Antwort ja.

Für den Nachweis nach § 198 BewG ist das Vollgutachten die passende Stufe. Der Grund ist nicht Verkaufslogik, sondern die Sache selbst: Das Finanzamt braucht eine nachvollziehbare, prüffähige Herleitung des Werts, kein Kurzergebnis. Ein Gutachten, das jeden Rechenschritt offenlegt, hat vor der Behörde schlicht bessere Karten.

Wenn Sie unsicher sind, welche Variante zu Ihrem Anliegen passt, ordne ich das im Erstkontakt gern für Sie ein.

Brauche ich ein Gutachten? Ein kurzer Entscheidungsbaum

Wie ich Sie dabei unterstütze

Ich bin nach DIN EN ISO/IEC 17024 personenzertifiziert, also aus einer der Kategorien, die § 198 Abs. 2 BewG für den Nachweis ausdrücklich nennt. Meine Wertermittlung erfolgt nach § 194 BauGB in Verbindung mit der ImmoWertV, je nach Objekt im Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren; beim Vollgutachten sichere ich das Ergebnis mit einem zweiten Verfahren ab und dokumentiere jeden Schritt nachvollziehbar.

Für einen Streit mit dem Finanzamt zählt vor allem eines: Unabhängigkeit. Ich verkaufe Ihre Immobilie nicht und habe kein Interesse an einem bestimmten Ergebnis, anders als jemand, der die Immobilie zugleich vermarkten möchte. Der Wert, den ich ermittle, ist eine neutrale, nachvollziehbare Grundlage. Für mich zählt nicht die schnelle Schätzung, sondern eine methodisch saubere Wertermittlung, die dem Zweck der Bewertung gerecht wird. Das klingt nüchtern, ich weiß, aber genau diese Nüchternheit ist im Umgang mit einer Behörde Ihr Vorteil.

Und weil es hier um konkrete Zahlen geht: Ich mache keine Wertaussage aus der Ferne. Jede Bewertung beruht auf einer persönlichen Vor-Ort-Begehung. Eine "Was ist Ihre Immobilie wert?"-Zahl ohne Termin gibt es bei mir nicht; für einen Nachweis, der vor dem Finanzamt Bestand haben soll, wäre sie ohnehin wertlos.

Der Bezug zur Region: Luckenwalde und Teltow-Fläming

Ein Nachweis nach § 198 BewG steht und fällt mit belastbaren regionalen Marktdaten. Für Luckenwalde und den Landkreis Teltow-Fläming stützt sich die Wertermittlung unter anderem auf die amtlichen Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Teltow-Fläming, dessen Geschäftsstelle in Luckenwalde sitzt. Der Ausschuss hat die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026 in seiner Beratung am 21.01.2026 beschlossen: 108 Werte für das Berliner Umland und 383 für den weiteren Metropolenraum des Landkreises. Das Niveau veränderte sich in den Städten und Gemeinden insgesamt kaum. Einzelne Lagen entwickelten sich dagegen deutlich: Der nachgefragte Wohnpark "Ahrensdorfer Heide" in Ludwigsfelde etwa stieg von 400 auf 480 €/m² (Stand 01.01.2026). Genau solche Unterschiede zwischen Lagen kennt ein Pauschalverfahren nicht, und genau daraus entsteht der Spielraum, den ein regional fundiertes Gutachten aufzeigen kann. Den konkreten Bodenrichtwert für Ihre Adresse in Luckenwalde ordne ich im Erstkontakt für Sie ein.

Wenn Sie eine geerbte Immobilie bewerten lassen möchten, finden Sie den Überblick zur Bewertung im Erbfall auf der übergeordneten Seite. Wie ein Verkehrswert vor Ort konkret zustande kommt, lesen Sie in meinem Ratgeber wie ein Verkehrswert in Luckenwalde entsteht.

So läuft es ab

1. Erstkontakt: Sie schildern mir Ihr Anliegen, die Art der Immobilie und den Zweck, hier also den Nachweis gegenüber dem Finanzamt. Gemeinsam legen wir fest, welche Leistung sinnvoll ist.
2. Vor-Ort-Begehung: Ich nehme das Objekt persönlich in Augenschein und erstelle eine Fotodokumentation.
3. Unterlagen: Welche Unterlagen im Einzelfall nötig sind, stimme ich mit Ihnen ab.
4. Wertermittlung: Auf Basis der erhobenen Daten und einer sorgfältigen Marktrecherche ermittle ich den Wert und halte ihn nachvollziehbar in einem schriftlichen Bericht fest.
5. Erläuterung: Zum Abschluss erkläre ich Ihnen das Ergebnis in verständlicher Sprache, damit Sie und Ihr Steuerberater damit arbeiten können.

Häufige Fragen

Muss ich dem Finanzamt selbst nachweisen, dass mein Immobilienwert niedriger ist? Ja. § 198 BewG legt die Nachweislast beim Steuerpflichtigen — also bei Ihnen. Das Finanzamt setzt zunächst seinen typisierten Wert an; wollen Sie einen niedrigeren Wert, müssen Sie ihn belegen. Das übliche Mittel dafür ist ein Gutachten. Ob und wie Sie den Nachweis fristgerecht einreichen, besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.

Reicht ein Kurzgutachten für den Nachweis nach § 198 BewG? In aller Regel ist das Vollgutachten die passende Stufe, weil das Finanzamt eine ausführliche, prüffähige Herleitung erwartet. Ein Kurzgutachten wendet nur ein Verfahren an und ist knapper dokumentiert. Ob im Einzelfall etwas anderes trägt, ordne ich im Erstkontakt ein — eine Anerkennung durch das Finanzamt kann ich nie zusagen.

Gilt § 198 BewG auch bei einer Schenkung? Ja. Die Öffnungsklausel gilt für die Erbschaft- und die Schenkungsteuer gleichermaßen. Auch wenn Sie eine Immobilie geschenkt bekommen und der vom Finanzamt angesetzte Wert zu hoch erscheint, können Sie den niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Die steuerliche Seite gehört auch hier zu Ihrem Steuerberater.

Kann auch ein Verkaufspreis den niedrigeren Wert belegen? Unter Umständen ja. § 198 Abs. 3 BewG lässt einen Kaufpreis als Nachweis zu, wenn er innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist und sich die Verhältnisse nicht verändert haben. Haben Sie die Immobilie in diesem Zeitraum verkauft, klären Sie mit Ihrem Steuerberater, ob ein Gutachten dann überhaupt erforderlich ist.

Was kostet ein Gutachten für den Nachweis? Ein Vollgutachten beginnt bei 1.890 € für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser und bei 1.990 € für Zweifamilienhäuser (Stand 2026-07-20); Mehrfamilienhäuser auf Anfrage. Welche Stufe Ihr Fall verlangt und mit welchen Kosten konkret zu rechnen ist, bespreche ich mit Ihnen transparent im Erstkontakt.

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Über den Autor

Matthias Scheffler ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (Qualifikationsbereich D1, Zertifikat gültig bis 04/2028, Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024) und geprüfter Immobilienbewerter der Sprengnetter Akademie. Seit rund 20 Jahren beschäftigt er sich beruflich mit Immobilien in Luckenwalde und der umliegenden Region, aus der Praxis in Verkauf und Vermietung heraus, mit der Frage, was eine Immobilie tatsächlich wert ist. Scheffler Immobilienbewertung ist ein inhabergeführtes Einzelbüro: von der ersten Anfrage über die Vor-Ort-Besichtigung bis zum fertigen Gutachten liegt jeder Schritt in einer Hand.

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