Bodenrichtwert

Ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter Bodenfläche für ein bestimmtes Gebiet, den der Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufpreisen ableitet.

Bodenrichtwerte werden nach § 196 BauGB flächendeckend ermittelt und regelmäßig veröffentlicht, in Brandenburg über die Boris-Auskunft der Gutachterausschüsse. Sie beziehen sich immer auf ein fiktives Grundstück mit bestimmten Merkmalen (Größe, Zuschnitt, Erschließungszustand, Geschossflächenzahl). Weicht Ihr Grundstück davon ab, muss der Wert angepasst werden – der Bodenrichtwert allein ist deshalb kein Wert Ihres Grundstücks.

Ermittlung und Faktoren

Gutachterausschüsse sammeln alle Grundstückskaufpreise aus notariellen Kaufverträgen und bilden Bodenrichtwertzonen mit ähnlichen Werten, Veröffentlichung im Frühjahr des Folgejahres, berücksichtigte Faktoren sind Lage Zentrum Stadtrand ländlich sowie Nutzungsart Wohnbebauung Gewerbe Landwirtschaft. Erschließungsgrad voll erschlossen oder Rohbauland beeinflusst Wert erheblich, Bebaubarkeit nach GFZ Geschossflächenzahl und GRZ Grundflächenzahl, Anpassungsfaktoren für Ecklage Zuschlag 10 bis 20 Prozent Hanglage Abschlag 10 bis 30 Prozent größere Fläche ab 1000 m² Abschlag 10 bis 20 Prozent sowie ungünstiger Zuschnitt schmales Grundstück mindert Wert.

Regionale Unterschiede

Großstädte zeigen enorme Bandbreiten München 3000 bis 15000 Euro pro m² Wohnbauland je nach Stadtteil Hamburg 1500 bis 8000 Euro Berlin 1000 bis 6000 Euro Frankfurt 1200 bis 7000 Euro, ländliche Regionen nur 30 bis 200 Euro pro m² mit großen Unterschieden, Entwicklung 2010 bis 2024 zeigt Verdopplung bis Verdreifachung in Metropolen. Zinswende 2022 brachte leichte Abschwächung aber keinen Einbruch, langfristiger Trend zu Urbanisierung hält an, Speckgürtel der Großstädte profitieren von Ausweichbewegung sowie Küstenregionen durch Tourismus und Zweitwohnsitze mit hoher Nachfrage.

Grundsteuer und Finanzamt

Grundsteuerreform ab 2025 nutzt Bodenrichtwerte als Grundlage für Grundsteuerwert, Bundesmodell berechnet Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche plus Gebäudewert, Ländermodelle abweichend Baden-Württemberg reines Bodenwertmodell Bayern Flächenmodell ohne Bodenrichtwert, teure Lagen bedeuten höhere Bodenrichtwerte und damit höhere Steuer. Bei Erbschaft und Schenkung ermittelt Finanzamt Grundbesitzwert auf Basis Bodenrichtwert, Freibeträge Ehegatten 500000 Euro Kinder 400000 Euro, über Freibetrag Steuersätze 7 bis 30 Prozent progressiv sowie Verkehrswertgutachten beauftragen wenn Finanzamt zu hoch bewertet.

Bankfinanzierung und Beleihung

Banken nutzen Bodenrichtwert als Basis für Bodenwertanteil bei Beleihungswertermittlung, konservative Bewertung unter Verkehrswert mit Sicherheitsabschlag 10 bis 20 Prozent, Beleihungsgrenze meist 60 bis 80 Prozent des Beleihungswerts, hoher Bodenrichtwert bedeutet mehr Sicherheit für Bank und niedrigere Zinsen. Ländliche Regionen erhalten oft nur 50 bis 60 Prozent Beleihung wegen höherem Risiko bei Zwangsversteigerung, Bewertungsgutachten prüft Bank auf Plausibilität sowie Marktwert kann bei hoher Nachfrage deutlich über Bodenrichtwert liegen.

Praktische Nutzung

Bodenrichtwertinformationssystem BORIS online für die meisten Bundesländer kostenlos zugänglich, Karten mit farblicher Darstellung der Wertezonen und Filterfunktion nach Nutzungsart, Gutachterausschuss direkt für detailliertere Auskünfte mit Anpassungsfaktoren gegen geringe Gebühr 10 bis 30 Euro, Verkehrswertgutachten kostenpflichtig 500 bis 2000 Euro. Für Käufer Bodenrichtwert vor Kaufverhandlung prüfen und nicht über 20 Prozent darüber zahlen ohne besondere Gründe, für Verkäufer als Preisuntergrenze verstehen und Alleinstellungsmerkmale herausstellen sowie Einspruch gegen Feststellungsbescheid binnen 1 Monat beim Finanzamt wenn Bewertung zu hoch.

Siehe auch: Verkehrswert , Grundstücksbewertung , Gutachterausschuss