Schenkung, Vermögensübertragung, Trennung & Scheidung

Immobilie zu Lebzeiten überschreiben: warum der Wert entscheidet

Matthias Scheffler·21.07.2026·13 Minuten Lesezeit

Wenn Sie Ihre Immobilie zu Lebzeiten überschreiben wollen, an ein Kind, an den Partner oder an einen Enkel, dreht sich am Ende fast alles um eine einzige Zahl: den Wert der Immobilie zum Tag der Übertragung. Ob es um ein Elternhaus in Luckenwalde oder ein Grundstück im Landkreis Teltow-Fläming geht, an diesem Wert entscheidet sich, ob ein Freibetrag reicht oder gesprengt wird, wie viel Schenkungsteuer anfällt und welche Ansprüche später auf dem Tisch liegen. Ich erlebe in der Praxis oft, dass dieser Punkt zuerst unterschätzt und dann zum teuersten Teil der ganzen Sache wird. Deshalb setze ich hier genau dort an: nicht bei der Frage, wie man überschreibt (das gehört zum Notar), sondern bei der Frage, was der Wert dabei bedeutet und wie er sauber zustande kommt.

Warum bei der Überschreibung alles am Immobilienwert hängt

Eine Überschreibung unter Lebenden ist steuerlich eine Schenkung. Und eine Schenkung wird nicht nach dem Kaufpreis von vor zwanzig Jahren bemessen, sondern nach dem aktuellen Wert am Stichtag der Übertragung. Dieser Wert entscheidet gleich über drei Dinge, die sonst unabhängig voneinander wirken: ob der persönliche Freibetrag reicht oder gesprengt wird, wie hoch die Schenkungsteuer auf den Teil oberhalb des Freibetrags ausfällt und wie stark spätere Pflichtteilsansprüche von Angehörigen ins Gewicht fallen. Ob und wie solche Pflichtteilsfragen auftreten, klärt ein Notar oder Fachanwalt; berechnet werden sie am Wert der Immobilie.

Man kann es zuspitzen: Wer die Überschreibung plant, ohne den Wert zu kennen, plant im Nebel. Alle drei Fragen hängen an derselben Zahl. Deshalb lohnt es sich, bei ihr genau hinzusehen, bevor der Notartermin steht.

Freibeträge: was steuerfrei bleibt

Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz räumt jeder beschenkten Person einen persönlichen Freibetrag ein. Wie hoch er ist, hängt vom Verwandtschaftsverhältnis ab. Die zentralen Beträge nach § 16 in Verbindung mit § 15 ErbStG:

Ein Detail, das oft übersehen wird: Bei einer Schenkung zu Lebzeiten fallen die eigenen Eltern in Steuerklasse II, also 20.000 € Freibetrag. Die höheren 100.000 € gelten nur beim Erwerb von Todes wegen. Wer überlegt, in welche Richtung eine Immobilie übertragen wird, sollte diese Grenze kennen.

Wichtig ist: Diese Freibeträge sagen noch nichts darüber aus, ob eine Schenkung sinnvoll ist. Sie sind die steuerliche Rechenlinie, die konkrete Gestaltung gehört in die Hände von Notar und Steuerberater. Meine Aufgabe liegt daneben. Ich liefere den belastbaren Wert, gegen den diese Freibeträge gerechnet werden.

Dass sich dieser Freibetrag sogar mehrfach nutzen lässt, zeigt der nächste Abschnitt.

Die 10-Jahres-Regel: warum der Stichtag zählt

Der persönliche Freibetrag ist nicht einmalig. Nach § 14 ErbStG werden mehrere Zuwendungen derselben Person nur dann zusammengerechnet, wenn sie innerhalb von zehn Jahren erfolgen. Nach Ablauf dieser Frist steht der Freibetrag wieder voll zur Verfügung.

Für Immobilien hat das eine praktische Folge: Eine hochwertige Immobilie lässt sich in Teilen übertragen, etwa in zwei Schritten mit zehn Jahren Abstand, sodass der Freibetrag zweimal greift. Ob und wie das im Einzelfall sinnvoll ist, entscheidet der Steuerberater. Aber jede dieser Teilschenkungen braucht einen Wert zum jeweiligen Stichtag. Und genau hier zeigt sich, warum ein sauber ermittelter Wert kein Formalismus ist. Er ist die Zahl, die am Ende in der Steuererklärung steht.

Wie das Finanzamt diesen Wert überhaupt ansetzt – und wann Sie ihm widersprechen können –, sehen wir uns im nächsten Abschnitt an.

Wie das Finanzamt den Wert ansetzt – und wann ein Gutachten hilft

Wenn eine Immobilie verschenkt wird, ermittelt das Finanzamt den sogenannten Grundbesitzwert. Nach § 12 Abs. 3 ErbStG wird der Grundbesitz mit dem Wert angesetzt, der nach § 151 des Bewertungsgesetzes gesondert festgestellt wird. Dieser Wert entsteht in einem typisierten, pauschalen Verfahren. Das Finanzamt war nie vor Ort. Es kennt weder den Sanierungsstau im Keller noch die hellhörige Wand zum Nachbarn.

Weil das pauschale Verfahren den konkreten Zustand und die genaue Lage nicht erfasst, kann sein Ergebnis über dem tatsächlichen Marktwert liegen. Und ein zu hoch angesetzter Wert kostet bares Geld, sobald er den Freibetrag übersteigt.

An dieser Stelle gibt es eine gesetzliche Öffnungsklausel. § 198 Abs. 1 BewG erlaubt es, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen:

Als Nachweis nennt § 198 Abs. 2 BewG ausdrücklich ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder von Personen, die "von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind". Genau in diese Gruppe falle ich als DEKRA-zertifizierter Sachverständiger mit einer Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024.

Zur Einordnung, und da bin ich als Sachverständiger ehrlich: Ein solches Gutachten ist geeignet, einen niedrigeren Wert zu belegen. Ob das Finanzamt ihm im Einzelfall folgt, entscheidet die Behörde, nicht ich. Ich sage niemandem eine Anerkennung zu, die ich nicht in der Hand habe. Wenn Sie diesen Weg genauer verstehen wollen, habe ich ihn an anderer Stelle ausführlich beschrieben: allgemein, wie Sie einen niedrigeren Wert nach § 198 BewG nachweisen, und speziell für die Übertragung an die eigenen Kinder und den Wertnachweis dafür.

Nießbrauch und Wohnrecht: wie ein Vorbehalt den Wert mindert

Viele Eigentümer wollen die Immobilie übertragen, aber weiter darin wohnen bleiben oder die Mieteinnahmen behalten. Dafür gibt es den Nießbrauch und das Wohnrecht, also Rechte, die sich der Schenker vorbehält. Steuerlich sind sie interessant, weil sie den Wert der Schenkung mindern: Der Beschenkte bekommt eine Immobilie, die mit einem fremden Recht belastet ist, und dieser Nachteil senkt den anzusetzenden Wert.

Das ist ein klassischer Gestaltungshebel und genau deshalb ein Fall für Notar und Steuerberater, nicht für mich. Ich weise nur auf den Zusammenhang hin, weil er zeigt, wie eng Gestaltung und Wert zusammenhängen. Ein weiterer Sonderfall betrifft vermietete Wohnimmobilien: Nach § 13d ErbStG werden zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke unter bestimmten Voraussetzungen nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt. Auch hier gilt: Der Rahmen kommt vom Steuerberater, die belastbare Wertbasis von mir.

Bleibt die Frage, welche Art von Bewertung Ihr Fall überhaupt braucht.

Welche Bewertung Sie brauchen

Nicht jede Überschreibung braucht dasselbe. Die Frage ist immer: Wofür wird der Wert gebraucht – für eine grobe Orientierung, für die Steuererklärung oder für einen förmlichen Nachweis gegenüber Finanzamt oder Gericht? Daran entscheidet sich, welche der drei Leistungen passt.

Das eine Kriterium, an dem sich die Stufe entscheidet, lautet: Wird ein förmlicher, gerichtlicher oder streitiger Nachweis gebraucht? Für die eigene Vermögensübersicht oder eine einvernehmliche Schenkung reicht in der Regel das Kurzgutachten. Sobald es gegenüber dem Finanzamt oder in einem Streit belastbar sein muss, ist das Vollgutachten der richtige Weg, mit einem zweiten, stützenden Verfahren zur Absicherung.

Welches Verfahren dabei trägt, hängt von der Immobilie ab. Bei einem selbst genutzten Ein- oder Zweifamilienhaus stützt sich der Wert vor allem auf das Vergleichswert- und das Sachwertverfahren, bei vermieteten Objekten kommt das Ertragswertverfahren hinzu. Diese Methodik steckt hinter jeder seriösen Zahl, egal ob Kurz- oder Vollgutachten.

Wenn Sie unsicher sind, welche Variante zu Ihrem Anliegen passt, ordne ich das im Erstkontakt gern für Sie ein.

Immobilienwerte in Luckenwalde und im Landkreis Teltow-Fläming

Ein Wert entsteht nicht im luftleeren Raum, sondern aus dem lokalen Markt. Für Luckenwalde und den Landkreis Teltow-Fläming führt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Teltow-Fläming die amtlichen Bodenrichtwerte und Kaufpreissammlungen, die Datengrundlage, auf die auch ich bei jeder Wertermittlung zurückgreife. Die Geschäftsstelle sitzt in Luckenwalde; die Bodenrichtwerte sind über das amtliche Portal BORIS des Landes Brandenburg einsehbar.

Ein typischer Fall aus der Region macht das greifbar: Eltern in Teltow-Fläming wollen das Elternhaus an ihr Kind überschreiben. Der Freibetrag liegt bei 400.000 €, das Finanzamt setzt seinen pauschalen Wert aber ohne Blick auf den Sanierungsstand an. Der erste sinnvolle Schritt ist deshalb nicht der Notartermin, sondern der belastbare Wert zum Stichtag: aus den regionalen Bodenrichtwerten und der Begehung vor Ort. Erst dann lässt sich sauber abgleichen, ob der Freibetrag reicht oder ob ein Nachweis nach § 198 BewG sinnvoll wird.

Gerade bei einer Schenkung im Familienkreis ist dieser regionale Bezug wichtig. Die Bodenrichtwerte in Teltow-Fläming unterscheiden sich deutlich: Ein Grundstück in einer gefragten Lage nahe der Berliner Achse wird anders bewertet als eines im ländlichen Süden des Landkreises. Ein pauschales Verfahren kann diese Unterschiede nur grob abbilden. Ich kenne die regionalen Lagen aus rund zwanzig Jahren Praxis vor Ort, und genau diese Ortskenntnis fließt in einen Wert ein, der einer Prüfung standhält.

Muss ich meine Immobilie vor einer Schenkung bewerten lassen?

Zwingend vorgeschrieben ist es nicht: Das Finanzamt setzt zunächst selbst einen Wert an. Sinnvoll ist eine eigene Bewertung aber fast immer. Sie zeigt, ob der Freibetrag reicht, und liefert die Grundlage, um einem zu hohen Finanzamtswert nach § 198 BewG mit einem Gutachten zu widersprechen.

Häufige Fragen

Was kostet es, eine Immobilie zu Lebzeiten zu überschreiben? Die Kosten setzen sich aus mehreren Teilen zusammen: Notar und Grundbuch für die Übertragung selbst, gegebenenfalls Schenkungsteuer, wenn der Wert den Freibetrag übersteigt, und die Kosten für eine Wertermittlung. Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Immobilienwert; die konkrete Höhe erfragen Sie beim Notar. Für die Wertermittlung nenne ich Ihnen die Preise transparent im Erstkontakt.

Sollte ich eine Immobilie besser verschenken oder vererben? Das ist eine Gestaltungsfrage für Steuerberater und Notar, keine, die ich beantworte. Der wesentliche steuerliche Unterschied: Bei einer Schenkung lässt sich der Freibetrag alle zehn Jahre erneut nutzen (§ 14 ErbStG), beim Erbfall greift er nur einmal. Beide Wege setzen aber denselben belastbaren Immobilienwert voraus – und den liefere ich.

Mindert ein Wohnrecht den Wert der Schenkung? Ja. Behält sich der Schenker ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vor, ist die Immobilie für den Beschenkten mit einem fremden Recht belastet. Das senkt den steuerlich anzusetzenden Wert. Wie sich das konkret auswirkt, berechnet der Steuerberater; die Bewertung der Immobilie selbst gehört zu meiner Arbeit.

Muss die Immobilie für die Schenkung neu bewertet werden? Maßgeblich ist der Wert zum Stichtag der Übertragung, nicht ein alter Kaufpreis oder eine frühere Schätzung. Für eine einvernehmliche Schenkung reicht oft ein Kurzgutachten; wird ein förmlicher Nachweis gegenüber dem Finanzamt gebraucht, ist ein Vollgutachten der sichere Weg. Eine belastbare Zahl entsteht immer erst nach einem Ortstermin.

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Über den Autor

Matthias Scheffler ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (Qualifikationsbereich D1, Zertifikat gültig bis 04/2028, Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024) und geprüfter Immobilienbewerter der Sprengnetter Akademie. Seit rund 20 Jahren beschäftigt er sich beruflich mit Immobilien in Luckenwalde und der umliegenden Region – aus der Praxis in Verkauf und Vermietung heraus mit der Frage, was eine Immobilie tatsächlich wert ist. Scheffler Immobilienbewertung ist ein inhabergeführtes Einzelbüro: von der ersten Anfrage über die Vor-Ort-Besichtigung bis zum fertigen Gutachten liegt jeder Schritt in einer Hand.

Mehr zum Thema Schenkung finden Sie auf meiner Seite zur Immobilienbewertung bei einer Schenkung. Wenn Sie stattdessen geerbt haben, lesen Sie, wie Sie eine geerbte Immobilie bewerten lassen.

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