Schenkung, Vermögensübertragung, Trennung & Scheidung

Immobilie an die Kinder übertragen: welcher Wert zählt — und wie Sie ihn nachweisen

Matthias Scheffler·21.07.2026·13 Minuten Lesezeit

Sie wollen Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu Lebzeiten an Ihre Kinder geben, als vorweggenommene Erbfolge, um Klarheit zu schaffen, oder um Freibeträge zu nutzen, bevor es später einmal um den Nachlass geht. Sobald Sie eine Immobilie an die Kinder übertragen, wird ein Punkt plötzlich wichtig, der Sie beim eigenen Wohnen nie beschäftigt hat: der Wert. Das Finanzamt will für die Schenkungsteuer wissen, was die Immobilie wert ist, und der Wertnachweis entscheidet mit darüber, wie viel Steuer am Ende anfällt. Das gilt für ein Reihenhaus in Luckenwalde genauso wie für eine Eigentumswohnung anderswo im Landkreis Teltow-Fläming.

Warum der Wert bei einer Überschreibung überhaupt über die Steuer entscheidet, mit Freibeträgen und der Zehn-Jahres-Regel, habe ich im Überblicksbeitrag Immobilie zu Lebzeiten überschreiben zusammengefasst. Hier geht es gezielt um den nächsten Schritt: wie Sie den Wert gegenüber dem Finanzamt nachweisen und an welcher Stelle ein Gutachten wirklich etwas bringt.

Welcher Wert zählt — Marktwert, Verkehrswert oder Steuerwert?

Zuerst die wichtigste Unterscheidung, weil hier die meisten Missverständnisse anfangen: Es gibt nicht den einen Wert. Für die Übertragung an Ihre Kinder spielen zwei Ebenen zusammen.

Auf der einen Seite steht der Verkehrswert, also der Preis, der sich im normalen Geschäftsverkehr für die Immobilie erzielen ließe. Er ist in § 194 des Baugesetzbuchs definiert und wird methodisch über das Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren ermittelt (§ 194 BauGB, gesetze-im-internet.de, abgerufen 2026-07-21). Das ist der Wert, den ich als Sachverständiger feststelle.

Auf der anderen Seite steht der steuerliche Grundbesitzwert. Für die Schenkungsteuer setzt das Finanzamt die Immobilie nicht mit einem individuell besichtigten Wert an, sondern mit einem gesondert festgestellten Grundbesitzwert; so schreibt es § 12 Abs. 3 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes in Verbindung mit § 151 des Bewertungsgesetzes vor. Dieser Wert wird über ein typisiertes, standardisiertes Verfahren berechnet. Das hat einen Nachteil, den viele erst merken, wenn der Bescheid kommt: Ein typisiertes Verfahren kennt Ihr konkretes Objekt nicht. Sanierungsstau, ein ungünstiger Zuschnitt, Lärm, Feuchte, ein schwer verwertbares Grundstück: all das fällt im Standardverfahren oft unter den Tisch. Der angesetzte Wert kann dadurch höher liegen als das, was die Immobilie tatsächlich wert ist. Und je höher der Wert, desto höher die Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer.

Welcher Wert gilt bei der Schenkung an die Kinder für die Steuer?

Für die Schenkungsteuer gilt der gesondert festgestellte Grundbesitzwert, den das Finanzamt in einem typisierten Verfahren berechnet (§ 12 Abs. 3 ErbStG i. V. m. § 151 BewG). Das ist nicht zwingend der tatsächliche Marktwert. Liegt der echte Verkehrswert darunter, können Sie den niedrigeren Wert nachweisen. Dazu gleich mehr.

Wie Sie einen niedrigeren Wert gegenüber dem Finanzamt nachweisen

Hier kommt die entscheidende Vorschrift ins Spiel: § 198 des Bewertungsgesetzes. Sie ist die Öffnungsklausel, die Ihnen den Gegenbeweis erlaubt. Wörtlich heißt es dort: "Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen." (§ 198 BewG, gesetze-im-internet.de, abgerufen und Snapshot geprüft 2026-07-21).

Übersetzt: Wenn Sie belegen können, dass Ihre Immobilie weniger wert ist als der typisierte Ansatz des Finanzamts, wird der niedrigere Wert angesetzt, und die Steuerlast sinkt entsprechend.

Als Nachweis nennt § 198 Abs. 2 BewG ausdrücklich ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen, der von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Wertermittlung von Grundstücken zertifiziert wurde. Genau nach diesem Standard bin ich als DEKRA-zertifizierter Sachverständiger personenzertifiziert. Ein Verkehrswertgutachten aus meiner Hand ist damit geeignet, diesen Nachweis zu führen.

§ 198 kennt neben dem Gutachten noch einen zweiten Weg: Wurde die Immobilie innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag verkauft, kann auch dieser Kaufpreis als Nachweis des niedrigeren Werts dienen (Abs. 3). Bei einer Übertragung an die eigenen Kinder liegt so ein regulärer Verkauf aber fast nie vor, weshalb in der Praxis das Gutachten der übliche Weg bleibt.

Damit ein solches Gutachten dem Finanzamt standhält, kommt es weniger auf den Umfang an als auf die Nachvollziehbarkeit. Aus meiner Arbeit sind das die Punkte, auf die es ankommt:

• Stichtagsbezug: Der Wert wird auf den Tag der Schenkung ermittelt, nicht auf heute.
• Nachvollziehbare Methodik: Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren nach § 194 BauGB, sauber hergeleitet und begründet.
• Regionale Datenbasis: Bodenrichtwerte und Vergleichspreise aus dem örtlichen Gutachterausschuss, nicht aus bundesweiten Faustzahlen.
• Der Ortstermin: Zustand, Mängel und Besonderheiten des Objekts, die ein typisiertes Verfahren gar nicht erfassen kann.

Ein Punkt, den ich offen sage, weil er wichtig ist: Ein Gutachten ist ein Nachweis, keine Garantie. Ob das Finanzamt den nachgewiesenen Wert im konkreten Fall übernimmt, entscheidet die Behörde selbst. Ich kann Ihnen ein methodisch sauberes, nachvollziehbares Gutachten liefern, das dem Zweck gerecht wird. Die Anerkennung im Einzelfall kann ich Ihnen aber nicht zusagen, und niemand sollte das tun. (Die Zertifizierungsanforderung des § 198 Abs. 2 BewG gilt in dieser Fassung für Bewertungsstichtage ab 2023.) Wie dieser Nachweis über die Übertragung an die Kinder hinaus allgemein funktioniert, vertiefe ich in Niedrigerer gemeiner Wert nach § 198 BewG.

Nießbrauch und Wohnrecht — was sie mit dem Wert machen

Viele Eltern übertragen die Immobilie nicht "nackt", sondern behalten sich ein Nießbrauchrecht oder ein lebenslanges Wohnrecht vor. Sie geben das Eigentum, wohnen aber weiter im Haus oder ziehen weiter die Mieten. Das ist ein sehr häufiger Weg, und er wirkt auf zwei verschiedene Werte, die im Gespräch regelmäßig durcheinandergeraten.

Ein vorbehaltenes Nutzungsrecht wirkt auf zwei Ebenen, die sauber zu trennen sind:

• Verkehrswert der Immobilie: Den ermittle ich als Sachverständiger nach § 194 BauGB, zunächst unabhängig davon, wer darin wohnt.
• Steuerlicher Wert der Schenkung: Ein vorbehaltener Nießbrauch mindert, was Ihre Kinder tatsächlich erhalten, weil das Nutzungsrecht bei Ihnen bleibt. Diese Minderung wird über den Kapitalwert des Nießbrauchs berechnet, mit standardisierten steuerlichen Rechengrößen.

Diese steuerliche Berechnung ist ausdrücklich kein Teil des Verkehrswertgutachtens und keine Sachverständigenaufgabe: Wie der Nießbrauch steuerlich anzusetzen ist und was das für die Schenkungsteuer bedeutet, gehört in die Hände Ihres Steuerberaters und Ihres Notars. Ich liefere den belastbaren Immobilienwert, auf dem diese Berechnung aufsetzt. Die steuerliche Gestaltung selbst gebe ich bewusst nicht als Rat aus.

Bleibt die praktische Frage, welche Art von Gutachten Sie für diesen Wertnachweis überhaupt brauchen.

Kurzgutachten oder Vollgutachten? Die Stufenentscheidung für die Übertragung

Die häufigste Frage, die mich zu diesem Thema erreicht, ist nicht "was kostet es", sondern "welches Gutachten brauche ich überhaupt". Die Antwort hängt an einem einzigen Kriterium: Brauchen Sie einen förmlichen Nachweis, der einer Prüfung standhält, oder erst einmal Orientierung?

Für den Wertnachweis gegenüber dem Finanzamt ist das Vollgutachten die passende Stufe, weil § 198 BewG auf ein nachvollziehbares, methodisch vollständiges Gutachten zielt. Das Kurzgutachten ist der günstigere Einstieg, wenn Sie zunächst nur wissen wollen, ob sich der Aufwand überhaupt lohnt, etwa ob der Marktwert spürbar unter dem zu erwartenden Finanzamtswert liegt.

Wenn Sie unsicher sind, welche Variante zu Ihrem Anliegen passt, ordne ich das im Erstkontakt gern für Sie ein.

Werte in Luckenwalde und im Landkreis Teltow-Fläming

Ein Wert ist nur so gut wie die Marktdaten, auf denen er steht, und die sind regional. Was ein vergleichbares Einfamilienhaus in Luckenwalde, Jüterbog oder Ludwigsfelde wert ist, lässt sich nicht aus einer bundesweiten Tabelle ableiten. Die belastbare Grundlage liefert im Landkreis Teltow-Fläming der zuständige Gutachterausschuss für Grundstückswerte (Geschäftsstelle Am Nuthefließ 2, 14943 Luckenwalde). Er führt die Kaufpreissammlung aus den tatsächlich beurkundeten Verträgen und leitet daraus die Bodenrichtwerte ab.

Diese Bodenrichtwerte können Sie über BORIS Land Brandenburg (boris.brandenburg.de, abgerufen 2026-07-21) einsehen. Sie sind ein guter erster Anhaltspunkt für den Bodenwert. Sie ersetzen aber kein Gutachten: Ein Bodenrichtwert beschreibt eine Zone, nicht Ihr konkretes Grundstück mit seinem Zuschnitt, seiner Bebauung und seinem Zustand. Genau dort setzt meine Arbeit an. Meinen Vorteil sehe ich darin, dass ich diese regionalen Daten seit Jahren aus der Praxis kenne und weiß, wie sich Lagen innerhalb von Teltow-Fläming unterscheiden.

Ein konstruiertes Beispiel, wie es hier in der Region typisch vorkommt: Ein Elternpaar aus Luckenwalde möchte das Einfamilienhaus an die Tochter übertragen. Das Haus hat Sanierungsbedarf, der typisierte Grundbesitzwert des Finanzamts liegt aber spürbar über dem, was das Objekt am Markt bringen würde. Die Frage im Erstkontakt ist dann: Lohnt sich der Gegenbeweis? Nach einem Ortstermin und einem Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB steht ein belastbarer, niedrigerer Wert, den die Tochter nach § 198 BewG beim Finanzamt einreichen kann. Die Zahlen dazu nenne ich hier bewusst nicht, weil jeder Fall anders liegt und ohne Besichtigung ohnehin nur geraten wäre.

Einen Wert nenne ich Ihnen allerdings nie aus der Ferne oder nach Aktenlage. Jede belastbare Aussage zu Ihrer Immobilie setzt einen Ortstermin voraus. Alles andere wäre geraten.

Häufige Fragen

Brauche ich für die Übertragung an meine Kinder überhaupt ein Gutachten? Zwingend vorgeschrieben ist es nicht. Sinnvoll wird es, wenn Sie vermuten, dass das Finanzamt die Immobilie über das typisierte Verfahren zu hoch ansetzt. Dann können Sie mit einem Gutachten einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen (§ 198 BewG) und damit die Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer senken. Ob sich das für Ihren Fall lohnt, klären wir vorab.

Wie ermittelt das Finanzamt den Wert meiner Immobilie bei einer Schenkung? Das Finanzamt besichtigt die Immobilie nicht, sondern stellt einen typisierten Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz fest (§ 12 Abs. 3 ErbStG i. V. m. § 151 BewG). Dieses standardisierte Verfahren berücksichtigt individuelle Besonderheiten Ihres Objekts nur begrenzt, deshalb kann der Wert vom tatsächlichen Marktwert abweichen.

Was kostet ein Wertgutachten für die Übertragung an die Kinder? Ein Kurzgutachten liegt bei 899 € (ETW/EFH) bzw. 999 € (ZFH), zzgl. Auslagen; ein Vollgutachten beginnt bei 1.890 € (ETW/EFH) bzw. 1.990 € (ZFH), Stand 2026-07-20. Welche Stufe für Ihren Fall sinnvoll ist und mit welchen Kosten konkret zu rechnen ist, bespreche ich mit Ihnen transparent im Erstkontakt.

Wie wirken sich Nießbrauch oder Wohnrecht auf den Wert aus? Auf den Verkehrswert der Immobilie, den ich ermittle, wirken sie zunächst nicht. Sie mindern aber den steuerlichen Wert der Schenkung, weil das Nutzungsrecht bei Ihnen bleibt. Diese Minderung wird steuerlich über den Kapitalwert berechnet — das gehört zu Steuerberater und Notar, nicht ins Verkehrswertgutachten.

Reicht der Bodenrichtwert als Wertnachweis? Nein. Der Bodenrichtwert beschreibt eine Lage-Zone und liefert einen Anhaltspunkt für den Bodenwert, nicht den Wert Ihres konkreten, bebauten Grundstücks. Als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG kommt regelmäßig ein Gutachten in Betracht, kein einzelner Bodenrichtwert.

---

Über den Autor

Matthias Scheffler ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (Qualifikationsbereich D1, Zertifikat gültig bis 04/2028, Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024) und geprüfter Immobilienbewerter der Sprengnetter Akademie. Seit rund 20 Jahren beschäftigt er sich beruflich mit Immobilien in Luckenwalde und der umliegenden Region — aus der Praxis in Verkauf und Vermietung heraus mit der Frage, was eine Immobilie tatsächlich wert ist. Scheffler Immobilienbewertung ist ein inhabergeführtes Einzelbüro: von der ersten Anfrage über die Vor-Ort-Besichtigung bis zum fertigen Gutachten liegt jeder Schritt in einer Hand.

---