Erbschaft & Erbengemeinschaft

Erbschaftsteuer auf die Immobilie: Freibeträge verstehen

Matthias Scheffler·22.07.2026·13 Minuten Lesezeit

Sie haben ein Haus geerbt oder rechnen damit, und im Hinterkopf sitzt die Frage: Wird da jetzt Erbschaftsteuer fällig, und wenn ja, wie viel? Beim Thema Erbschaftsteuer auf eine Immobilie und dem passenden Freibetrag entscheidet sich vieles an zwei Zahlen: dem Freibetrag, der von Ihrem Verhältnis zum Erblasser abhängt, und dem Wert, den das Finanzamt für die Immobilie ansetzt. Ich bin Sachverständiger für Immobilienbewertung in Luckenwalde und habe mit dem zweiten Punkt täglich zu tun. Genau dort steckt der Hebel, den die meisten übersehen. Steuerlich beraten darf und will ich Sie nicht; das gehört zu Ihrem Steuerberater. Aber ich kann Ihnen zeigen, wie der Wert zustande kommt und wo Sie ansetzen können.

Wie viel Erbschaftsteuer fällt auf ein geerbtes Haus an?

Die Rechnung dahinter ist erst einmal simpel. Sie nehmen den Wert der Immobilie, ziehen Ihren persönlichen Freibetrag ab, und nur auf den Rest fällt Steuer an. Liegt der Immobilienwert unter dem Freibetrag, zahlen Sie nichts. Liegt er darüber, wird der übersteigende Betrag mit einem Steuersatz belegt, der wiederum von Ihrer Steuerklasse und der Höhe des Erwerbs abhängt.

Klingt überschaubar — und ist es in der Struktur auch. Der Punkt, an dem es unübersichtlich wird, ist der erste: Welcher Wert wird überhaupt angesetzt? Darauf komme ich weiter unten zurück, denn das ist die Stelle, an der sich am meisten bewegen lässt.

Wie berechnet sich die Erbschaftsteuer auf eine Immobilie?

Steuerpflichtig ist nur der Immobilienwert abzüglich Ihres Freibetrags. Ein Beispiel: Erbt ein Kind ein Haus im Wert von 450.000 € und hat einen Freibetrag von 400.000 €, sind 50.000 € steuerpflichtig. In der Steuerklasse I liegt der Satz dafür bei 7 %. Die Steuer beträgt also 3.500 €. Nicht der ganze Hauswert wird besteuert, sondern nur der Teil über dem Freibetrag.

Welcher Freibetrag gilt für wen?

Der Freibetrag steht in § 16 des Erbschaftsteuergesetzes und richtet sich danach, wie nah Sie dem Erblasser standen. Je enger das Verhältnis, desto höher der Betrag, der steuerfrei bleibt. Diese Werte gelten bundesweit, also auch für ein Haus in Luckenwalde genauso wie für eine Wohnung in Berlin.

Quelle: § 16 Abs. 1 ErbStG, Stand 2026-07-22.

Ein Detail, das oft für Verwirrung sorgt: Der Freibetrag gilt pro Person und erneuert sich alle zehn Jahre. Wer also zu Lebzeiten schon einmal etwas geschenkt bekommen hat, muss frühere Zuwendungen der letzten zehn Jahre mitrechnen (§ 14 ErbStG). Das ist einer der Punkte, an denen ich Sie an Ihren Steuerberater verweise — die Fristen sauber zu prüfen, ist dessen Aufgabe, nicht meine.

Wann bleibt das geerbte Haus ganz steuerfrei?

Es gibt einen Fall, in dem der Immobilienwert fast egal ist: das Familienheim. Wer die geerbte Immobilie selbst bewohnt, kann sie unter bestimmten Bedingungen komplett steuerfrei erhalten — unabhängig vom Freibetrag. Geregelt ist das in § 13 Abs. 1 des Erbschaftsteuergesetzes.

Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner gilt: Hat der Erblasser die Wohnung bis zum Tod selbst bewohnt und ziehen Sie unverzüglich selbst ein, bleibt das Familienheim steuerfrei, und zwar ohne Flächenbegrenzung. Bedingung ist, dass Sie es zehn Jahre lang selbst zu Wohnzwecken nutzen. Geben Sie die Selbstnutzung vorher auf, ohne dass zwingende Gründe vorliegen, entfällt die Befreiung rückwirkend.

Für Kinder gilt dasselbe Prinzip, aber mit einer Grenze: Steuerfrei bleibt die Wohnfläche nur, soweit sie 200 Quadratmeter nicht übersteigt. Der Teil darüber wird anteilig steuerpflichtig. Auch hier gelten die unverzügliche Selbstnutzung und die Zehnjahresfrist.

Und wenn Sie das geerbte Haus nicht selbst bewohnen, sondern vermieten? Dann greift keine volle Befreiung, aber immerhin ein Abschlag: Zu Wohnzwecken vermietete Immobilien werden nur mit 90 % ihres Werts angesetzt (§ 13d ErbStG). Ob das in Ihrem Fall passt, ist wieder eine Frage für den Steuerberater.

Bleibt ein geerbtes Haus für Kinder immer steuerfrei?

Nein. Steuerfrei ist das geerbte Familienheim für Kinder nur, wenn sie unverzüglich selbst einziehen, es zehn Jahre lang bewohnen und die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt (§ 13 ErbStG). Wird die Immobilie vermietet, verkauft oder ist sie größer, greift die Befreiung nicht oder nur anteilig.

Wie hoch ist der Steuersatz auf den Teil über dem Freibetrag?

Bleibt nach Abzug des Freibetrags ein steuerpflichtiger Betrag übrig, richtet sich der Satz nach § 19 ErbStG, also nach Steuerklasse und Höhe des Erwerbs. Für nahe Angehörige (Steuerklasse I) beginnt er niedrig und steigt mit dem Wert. Hier die unteren Stufen, die für die meisten geerbten Häuser relevant sind:

Quelle: § 19 Abs. 1 ErbStG, Stand 2026-07-22. Vollständige Tabelle bis 30 % (Steuerklasse I) im Gesetzestext.

Was Sie an dieser Tabelle sofort sehen: Ein paar tausend Euro über einer Wertgrenze können den Satz für den gesamten steuerpflichtigen Betrag anheben (die sogenannte Härteausgleichsregelung mildert das an den Grenzen ab). Genau deshalb entscheidet der angesetzte Immobilienwert oft über die ganze Stufe, nicht nur über ein paar Euro Steuer. Ich rechne Ihnen bewusst kein Steuerspar-Modell vor; das wäre Beratung, die Ihrem Steuerberater zusteht. Was ich beeinflussen kann, ist die eine Zahl darunter: der Wert selbst.

Warum ein Haus in Teltow-Fläming schneller über den Freibetrag rutscht, als man denkt

Viele gehen davon aus, dass 400.000 € Freibetrag für ein Kind bei einem Haus in Brandenburg locker reichen. Rechnen wir das an einem Fall durch, wie er hier vorkommt: Eine Tochter erbt das Elternhaus in Luckenwalde und nimmt die 400.000-€-Grenze als sicheren Puffer an.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Teltow-Fläming weist für die Poststraße in Luckenwalde einen Bodenrichtwert von 120 €/m² zum Stichtag 01.01.2026 aus (einsehbar über BORIS Land Brandenburg). Bei einem Grundstück von 600 m² ist der Boden allein rechnerisch schon rund 72.000 € wert; der Gebäudewert kommt oben drauf. Bei gepflegter Bausubstanz rückt die Summe damit rasch an den Kinder-Freibetrag heran oder darüber. Und dann fällt Steuer an, wo mit keiner gerechnet wurde.

Das ist keine abstrakte Rechnerei. Ich sehe in der Praxis, dass gerade Erben, die aus der Ferne schätzen, den Wert entweder deutlich zu niedrig oder, häufiger im Umgang mit dem Finanzamt, zu hoch angesetzt bekommen. Wie genau das Finanzamt den Wert ermittelt und was Sie dagegen tun können, steht im nächsten Abschnitt.

Was tun, wenn das Finanzamt die Immobilie zu hoch bewertet?

Für die Erbschaftsteuer ermittelt das Finanzamt den Immobilienwert nicht individuell, sondern über ein typisiertes Verfahren nach dem Bewertungsgesetz, den sogenannten Bedarfswert. Dieses Verfahren rechnet mit Pauschalen und Durchschnitten. Es kann den tatsächlichen Wert treffen, aber es kann ihn auch überschätzen: bei Reparaturstau, ungünstigem Zuschnitt, Belastungen im Grundbuch oder besonderen örtlichen Verhältnissen, die eine Pauschale nicht kennt.

Hier setzt § 198 des Bewertungsgesetzes an. Er erlaubt Ihnen, durch ein Gutachten einen niedrigeren Wert nach § 198 BewG nachzuweisen. Weisen Sie nach, dass Ihre Immobilie weniger wert ist als der Bedarfswert, sinkt die Bemessungsgrundlage, und damit sinkt die Steuer. Ein solches Gutachten ist für diesen Zweck geeignet; ob das Finanzamt ihm im Einzelfall folgt, entscheidet es selbst. Eine Anerkennung kann Ihnen niemand garantieren, und wer das verspricht, verspricht zu viel.

Für den Nachweis nach § 198 BewG braucht es in aller Regel ein Vollgutachten, also ein förmliches Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, das den Wert nachvollziehbar herleitet und ein zweites Verfahren zur Stützung heranzieht. Ein Kurzgutachten reicht dafür meist nicht, weil es bewusst schlanker gehalten ist. Ob Sie am Ende ein geerbtes Haus bewerten lassen und welche Stufe zu Ihrem Fall passt, hängt davon ab, wofür Sie den Wert brauchen:

Was genau in einen solchen Preis einfließt, habe ich gesondert aufgeschlüsselt: dort lesen Sie im Detail, was ein Verkehrswertgutachten kostet. Ein Vollgutachten ist umfangreicher dokumentiert als ein Kurzgutachten; wie lange es im Einzelfall dauert, sage ich Ihnen verlässlich erst, wenn ich Umfang und Unterlagen kenne. Und weil es hier wichtig ist: Einen Wert nenne ich Ihnen erst nach einer Besichtigung vor Ort. Eine seriöse Zahl per Ferndiagnose oder Online-Rechner gibt es bei mir nicht — die würde genau das Problem wiederholen, das den Bedarfswert des Finanzamts oft zu ungenau macht. Wenn Sie unsicher sind, welche Variante zu Ihrem Anliegen passt, ordne ich das im Erstkontakt gern für Sie ein.

Häufige Fragen

Wie viel Erbschaftsteuer zahlt man auf ein geerbtes Haus? Das hängt von zwei Dingen ab: Ihrem Freibetrag und dem angesetzten Immobilienwert. Nur der Teil des Werts, der über dem Freibetrag liegt, wird besteuert — mit einem Satz ab 7 % in der Steuerklasse I. Ein Kind mit 400.000 € Freibetrag, das ein Haus im Wert von 450.000 € erbt, versteuert 50.000 €, also 3.500 €. Bewohnen Sie das Haus selbst, kann es ganz steuerfrei bleiben.

Wie hoch ist der Freibetrag bei einer geerbten Immobilie? Der Freibetrag richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad, nicht nach der Immobilie: Ehegatten 500.000 €, Kinder 400.000 €, Enkel 200.000 € (bei verstorbenen Eltern 400.000 €), Geschwister und entferntere Erben je 20.000 € (§ 16 ErbStG). Er gilt pro Person und erneuert sich alle zehn Jahre.

Ist ein geerbtes Haus steuerfrei, wenn ich selbst einziehe? Für Ehegatten kann das Familienheim ohne Flächengrenze steuerfrei bleiben, für Kinder bis zu 200 m² Wohnfläche. Voraussetzung ist, dass Sie unverzüglich einziehen und die Immobilie zehn Jahre lang selbst bewohnen (§ 13 ErbStG). Ziehen Sie vorher aus, entfällt die Befreiung in der Regel rückwirkend. Die steuerliche Prüfung im Einzelfall gehört zu Ihrem Steuerberater.

Was kann ich tun, wenn das Finanzamt meine Immobilie zu hoch bewertet hat? Sie können einen niedrigeren Wert nachweisen. § 198 BewG erlaubt es, dem pauschalen Bedarfswert des Finanzamts ein Gutachten entgegenzusetzen. Fällt der nachgewiesene Wert niedriger aus, sinkt die Bemessungsgrundlage und damit die Steuer. Dafür ist meist ein Vollgutachten nach § 194 BauGB nötig. Eine Anerkennung durch das Finanzamt ist nicht garantiert, das Gutachten ist dafür aber geeignet.

---

Über den Autor

Matthias Scheffler ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (Qualifikationsbereich D1, Zertifikat gültig bis 04/2028, Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024) und geprüfter Immobilienbewerter der Sprengnetter Akademie. Seit rund 20 Jahren beschäftigt er sich beruflich mit Immobilien in Luckenwalde und der umliegenden Region. Aus der Praxis in Verkauf und Vermietung heraus treibt ihn eine Frage besonders um: was eine Immobilie tatsächlich wert ist. Scheffler Immobilienbewertung ist ein inhabergeführtes Einzelbüro: von der ersten Anfrage über die Vor-Ort-Besichtigung bis zum fertigen Gutachten liegt jeder Schritt in einer Hand.

---