Bewertungsanlass

Geerbtes Haus bewerten lassen in Brandenburg – welcher Wert zählt

Ein Haus zu erben heißt selten nur, etwas zu bekommen. Meist ist zuerst jemand gestorben, der Ihnen nahestand, und mitten in der Trauer liegen plötzlich Fragen auf dem Tisch, die keinen Aufschub dulden: Das Finanzamt will einen Wert wissen. Geschwister, die miterben, haben eigene Vorstellungen. Und Sie selbst wissen oft gar nicht, was das Elternhaus in Luckenwalde, Jüterbog oder einem Dorf im Fläming heute überhaupt wert ist. Wenn Sie ein geerbtes Haus in Brandenburg bewerten lassen möchten, geht es deshalb um mehr als eine Zahl. Es geht darum, in dieser Lage wieder handlungsfähig zu werden.

Ich bin Matthias Scheffler, Sachverständiger für Immobilienbewertung aus Luckenwalde. Auf dieser Seite ordne ich für Sie, was jetzt zu klären ist: ruhig, der Reihe nach, und ohne dass Sie dafür schon einen Auftrag erteilen müssen.

Was jetzt zu klären ist

Bevor überhaupt eine Bewertung sinnvoll ist, hilft eine einzige Frage weiter: Wozu brauchen Sie den Wert? Daran hängt fast alles Weitere: von der Frage, wie genau die Ermittlung sein muss, bis zu der, welche Gutachtenart passt.

In der Praxis sind es vier Anlässe, die nach einem Erbfall am häufigsten einen Wert verlangen:

• Fürs Finanzamt: Erben Sie eine Immobilie, kann Erbschaftsteuer anfallen. Grundlage ist ein Wert, den das Finanzamt festsetzt und den Sie unter Umständen anfechten können.
• Für die Erbengemeinschaft: Erben mehrere Personen gemeinsam, braucht es eine neutrale Grundlage, um sich zu einigen, etwa wenn einer die anderen auszahlen möchte.
• Für die Entscheidung, ob Sie behalten, vermieten oder verkaufen: Ohne belastbaren Wert ist jede dieser Entscheidungen ein Blindflug.
• Für die eigene Übersicht: Manchmal wollen Sie zunächst nur wissen, woran Sie sind, bevor Sie etwas veranlassen.

Diese Anlässe schließen sich nicht aus. Ein und dieselbe Immobilie kann gleichzeitig für das Finanzamt und für die Auseinandersetzung unter Miterben relevant sein. Wichtig ist nur, den Zweck vorher zu benennen – denn er bestimmt die Stufe.

Was tun, wenn man ein Haus geerbt hat?

Klären Sie zuerst, wer erbt und in welchem Verhältnis, und lassen Sie sich, wenn nötig, einen Erbschein ausstellen. Sichten Sie die Unterlagen zur Immobilie. Halten Sie fest, wozu Sie den Wert brauchen: Finanzamt, Auszahlung unter Miterben oder Verkauf. Erst danach steht fest, welche Bewertung sinnvoll ist.

Erbschaft, Erbengemeinschaft, Finanzamt – der rechtliche Rahmen

Ich bin Sachverständiger, kein Rechtsanwalt und kein Steuerberater. Das Folgende erklärt den Rahmen, damit Sie die Zusammenhänge verstehen – es ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Für die verbindliche Auskunft führt der Weg zu Notar, Fachanwalt für Erbrecht oder Steuerberater.

Mit dem Tod geht das Vermögen als Ganzes auf die Erben über; so steht es in § 1922 Abs. 1 BGB. Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen: die Erbengemeinschaft (§ 2032 Abs. 1 BGB). Das hat eine Folge, die überrascht. Über seinen Anteil an einem einzelnen Nachlassgegenstand, etwa dem Haus, kann ein einzelner Miterbe nicht allein verfügen (§ 2033 Abs. 2 BGB). Verkaufen oder belasten geht nur gemeinsam. Jeder Miterbe kann allerdings grundsätzlich die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen (§ 2042 BGB). Genau hier wird ein neutraler Wert zum entscheidenden Baustein: Er nimmt dem Streit die Grundlage, weil niemand mehr über die Zahl selbst streiten muss.

Für die Erbschaftsteuer wird der Grundbesitz mit dem Wert angesetzt, den das Finanzamt gesondert feststellt (§ 12 Abs. 3 ErbStG in Verbindung mit § 151 des Bewertungsgesetzes). Das Finanzamt besichtigt Ihr Haus dabei nicht, sondern rechnet mit typisierten Verfahren und pauschalen Werten. Das kann passen. Es kann aber auch zu hoch ausfallen, etwa wenn das Haus einen Sanierungsstau hat, den ein Schreibtischverfahren nicht kennt.

Für diesen Fall gibt es einen gesetzlich vorgesehenen Weg. § 198 Abs. 1 BewG erlaubt dem Steuerpflichtigen nachzuweisen, dass der gemeine Wert niedriger ist als der festgestellte Wert; dann ist der niedrigere Wert anzusetzen. Als solchen Nachweis nennt § 198 Abs. 2 BewG ausdrücklich ein Gutachten des Gutachterausschusses oder von Sachverständigen, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken zertifiziert worden sind. Diese Regelung gilt für Bewertungsstichtage nach dem 31. Dezember 2022 (§ 265 BewG).

Ein solches Gutachten ist damit für den Nachweis gegenüber dem Finanzamt geeignet. Ob es im Einzelfall zum Ansatz kommt, entscheidet das Finanzamt, nicht ich. Ob sich der Aufwand für Sie lohnt, ist eine steuerliche Frage; sie gehört zu Ihrem Steuerberater. Meine Aufgabe ist der Wert, nicht die Steuererklärung.

Noch ein Punkt, der später wichtig werden kann: Wer eine geerbte Immobilie verkauft, tritt steuerlich in die Fußstapfen des Erblassers. Für die Zehnjahresfrist bei privaten Veräußerungsgeschäften zählt der Anschaffungszeitpunkt des Verstorbenen, nicht der Erbfall (§ 23 EStG). Auch das ist keine Steuerberatung, sondern nur ein Hinweis, den Sie mit Ihrem Steuerberater durchgehen sollten, bevor Sie verkaufen.

Welche Bewertung zu einer geerbten Immobilie passt

Die Trennlinie ist ein einziges Kriterium: Wird ein förmlicher, gerichtlicher oder streitiger Nachweis gebraucht?

• Sind sich alle einig, etwa eine kleine Erbengemeinschaft, die gemeinsam entscheiden will, oder ein Alleinerbe, der nur Orientierung sucht, reicht in der Regel ein Kurzgutachten (Marktwertermittlung). Es beruht auf einer Vor-Ort-Begehung mit Fotodokumentation, wendet ein marktgerechtes Verfahren an und liefert einen schriftlichen Bericht von in der Regel 10 bis 15 Seiten. Preis: 899 € für Eigentumswohnung oder Ein-/Zweifamilienhaus, 999 € für ein Zweifamilienhaus, 1.199 € bis zu vier Wohneinheiten, jeweils zzgl. Auslagen (Stand 2026-07-20). Üblicherweise liegt der Bericht innerhalb von etwa fünf bis sieben Werktagen nach Ortstermin und vollständigen Unterlagen vor.
• Wird der Wert streitig oder geht er ans Finanzamt oder vor Gericht, etwa bei einer zerstrittenen Erbengemeinschaft, einer Teilungsversteigerung oder dem Nachweis eines niedrigeren Werts gegenüber dem Finanzamt, dann ist das Vollgutachten die passende Stufe, das Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Es dokumentiert den Wert ausführlich und nachprüfbar und stützt das Ergebnis mit einem zweiten Verfahren ab. Preis: ab 1.890 € für Eigentumswohnung oder Ein-/Zweifamilienhaus, ab 1.990 € für ein Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhäuser auf Anfrage (Stand 2026-07-20).

Was ich nicht anbieten kann und will, ist eine Zahl ohne Ortstermin. Jede Bewertung beruht bei mir auf einer persönlichen Begehung. Eine Ferndiagnose nach Aktenlage wäre in einem Erbfall, in dem es auf jeden Euro ankommen kann, das falsche Werkzeug.

Wenn Sie unsicher sind, welche Variante zu Ihrem Anliegen passt, ordne ich das im Erstkontakt gern für Sie ein.

Kurzgutachten oder Vollgutachten – die Entscheidungshilfe

Die Tabelle ist eine Regel-Empfehlung, keine Zusage. Ob ein Gutachten im konkreten Fall von Finanzamt oder Gericht herangezogen wird, entscheiden diese Stellen – nicht ich.

Warum eine unabhängige Bewertung im Erbfall zählt

In einem Erbfall ist der Wert der Immobilie oft der größte Posten und derjenige, über den am meisten gestritten wird. Ich habe an dieser Immobilie kein Verkaufsinteresse. Anders als ein Makler, der bewertet und zugleich am Verkauf verdienen möchte, ermittle ich einen Wert und sonst nichts. Für Miterben, die sich einigen müssen, und für ein Finanzamt, das einen nachvollziehbaren Nachweis erwartet, ist genau diese Unabhängigkeit die eigentliche Leistung. Wie ich Erbfälle grundsätzlich einordne, finden Sie im Überblick zur Immobilienbewertung bei Erbschaft.

Bewertet wird nach § 194 BauGB in Verbindung mit der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Welches Verfahren dabei führt, hängt vom Objekt ab: Bei einem selbst genutzten Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung sind es meist das Vergleichs- und das Sachwertverfahren; bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus das Ertragswertverfahren, weil dort die Mieterträge den Wert tragen. Beim Vollgutachten rechne ich zusätzlich mit einem zweiten, stützenden Verfahren, damit das Ergebnis nicht auf einer einzigen Rechenlinie steht.

In die Wertermittlung fließen die aktuellen regionalen Marktdaten ein. Für den Landkreis Teltow-Fläming sind das unter anderem die amtlichen Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses zum Stichtag 01.01.2026; wie sich dieser Markt insgesamt darstellt, habe ich im Überblick zum Immobilienmarkt im Landkreis Teltow-Fläming beschrieben. Ein Bodenrichtwert ist allerdings nur der durchschnittliche Lagewert für den Boden; genau mit solchen typisierten Größen rechnet auch das Finanzamt, ohne Ihr Haus gesehen zu haben. Ein Gutachten geht darüber hinaus, weil der konkrete Zustand Ihrer Immobilie erst beim Ortstermin sichtbar wird. Wie unterschiedlich sich die Werte schon innerhalb einer Stadt entwickeln, zeigt der Blick auf die Immobilienpreise in Luckenwalde. Was am Ende zählt, ist, dass Sie nachvollziehen können, wie der Wert zustande kommt.

So läuft eine Bewertung ab

1. Im Erstkontakt besprechen wir Ihr Anliegen, die Art der Immobilie und den Zweck der Bewertung und legen gemeinsam fest, welche Leistung sinnvoll ist.
2. Bei der Vor-Ort-Begehung sehe ich mir das Objekt persönlich an und erstelle eine Fotodokumentation.
3. Welche Unterlagen im Einzelfall nötig sind, stimme ich mit Ihnen ab.
4. Die Wertermittlung erfolgt auf Basis der erhobenen Daten und sorgfältiger Marktrecherche; das Ergebnis halte ich nachvollziehbar in einem schriftlichen Bericht fest.
5. Zum Abschluss erläutere ich Ihnen das Ergebnis in verständlicher Sprache.

Häufige Fragen von Erben

Welcher Wert zählt bei einem geerbten Haus für die Erbschaftsteuer? Für die Erbschaftsteuer wird der Grundbesitz mit dem Wert angesetzt, den das Finanzamt gesondert feststellt (§ 12 Abs. 3 ErbStG, § 151 BewG). Das Finanzamt rechnet dabei mit typisierten Verfahren, ohne das Haus zu besichtigen. Erscheint Ihnen dieser Wert zu hoch, sieht § 198 BewG den Nachweis eines niedrigeren Werts vor. Die steuerliche Bewertung Ihres Falls gehört zu Ihrem Steuerberater.

Kann ich gegen den vom Finanzamt angesetzten Wert vorgehen? Das Gesetz sieht diesen Weg ausdrücklich vor: § 198 Abs. 1 BewG erlaubt, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen – dann ist dieser anzusetzen. Als Nachweis kann ein Gutachten dienen (§ 198 Abs. 2 BewG, für Bewertungsstichtage ab 2023). Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ist dafür geeignet. Ob das Finanzamt den niedrigeren Wert übernimmt, entscheidet es selbst.

Wer bezahlt das Gutachten in einer Erbengemeinschaft? Das ist eine Frage der Auseinandersetzung unter den Miterben und sollte mit Notar oder Fachanwalt für Erbrecht geklärt werden. Häufig wird ein gemeinsam beauftragtes Gutachten aus dem Nachlass getragen. Aus Sachverständigensicht ist entscheidend, dass alle Beteiligten denselben, neutral ermittelten Wert vor sich haben – das erleichtert die faire Aufteilung.

Zu welchem Zeitpunkt wird das geerbte Haus bewertet? Für die Erbschaftsteuer ist der Bewertungsstichtag der Todestag des Erblassers. Der Wert bildet also den Zustand und die Marktlage zu diesem Zeitpunkt ab, nicht den heutigen. Für eine Verkaufsentscheidung kann dagegen der aktuelle Wert der maßgebliche sein. Welcher Stichtag für Sie gilt, klären wir im Erstkontakt.

Mein geerbtes Haus liegt in Brandenburg, aber nicht direkt in Luckenwalde – geht das trotzdem? Mein Tätigkeitsschwerpunkt liegt in Luckenwalde und der umliegenden Region im Landkreis Teltow-Fläming. Ob Ihr Objekt in meinem Einzugsgebiet liegt, klären wir gern kurz im Erstkontakt; sprechen Sie mich einfach an.

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Über den Autor

Matthias Scheffler ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (Qualifikationsbereich D1, Zertifikat gültig bis 04/2028, Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024) und geprüfter Immobilienbewerter der Sprengnetter Akademie. Seit rund 20 Jahren beschäftigt er sich beruflich mit Immobilien in Luckenwalde und der umliegenden Region – aus der Praxis in Verkauf und Vermietung heraus mit der Frage, was eine Immobilie tatsächlich wert ist. Scheffler Immobilienbewertung ist ein inhabergeführtes Einzelbüro: von der ersten Anfrage über die Vor-Ort-Besichtigung bis zum fertigen Gutachten liegt jeder Schritt in einer Hand.

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