Gutachten-Grundlagen

So läuft ein Verkehrswertgutachten ab — Schritt für Schritt

Matthias Scheffler·21.07.2026·13 Minuten Lesezeit

Wenn Sie wissen möchten, wie der Ablauf eines Verkehrswertgutachtens in der Praxis aussieht, sind Sie hier richtig. Die meisten Menschen, die mich anrufen, haben nie zuvor ein Gutachten in Auftrag gegeben, und das Wort klingt erst einmal nach Aktenordnern, Behörde und Wartezeit. Ganz so ist es nicht. Ein Verkehrswertgutachten läuft in nachvollziehbaren Schritten ab, und ich erkläre Ihnen auf dieser Seite jeden einzelnen davon: von Ihrer ersten Nachricht bis zu dem Moment, in dem Sie den fertigen Bericht in der Hand halten. Ich bin Matthias Scheffler, Sachverständiger für Immobilienbewertung mit Tätigkeitsschwerpunkt in Luckenwalde und der Region Teltow-Fläming, und ich führe Sie einmal durch den kompletten Weg.

Was am Anfang steht und warum der Anlass den Ablauf bestimmt

Bevor ich mir eine Immobilie ansehe, will ich eine Sache verstehen: Wozu wird der Wert gebraucht? Das klingt nebensächlich, ist aber die wichtigste Weiche im ganzen Ablauf. Ein Verkauf im Familienkreis stellt andere Anforderungen als eine Auseinandersetzung, bei der am Ende ein Gericht mitliest. Für den ersten Fall genügt oft ein Kurzgutachten. Für den zweiten führt kein Weg an einem ausführlichen Vollgutachten vorbei.

Der Verkehrswert selbst ist gesetzlich definiert. § 194 des Baugesetzbuchs (BauGB) beschreibt ihn als den Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ohne dass ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse den Preis beeinflussen. "Marktwert" meint dasselbe. Diese Definition ist der Maßstab, an dem sich jedes seriöse Gutachten messen lassen muss. Sie können den Wortlaut beim Bundesministerium der Justiz nachlesen.

Aus dieser Definition folgt eine Konsequenz, die den ganzen weiteren Ablauf prägt: Ein belastbarer Wert entsteht nicht am Schreibtisch und nicht aus einem Online-Rechner. Er entsteht aus der konkreten Immobilie, ihrem Zustand, ihrer Lage und den realen Marktdaten der Region. Deshalb steht die Besichtigung im Zentrum. Dazu gleich mehr.

Der Ablauf Schritt für Schritt

Ich arbeite in einem festen Ablauf, den ich hier zusammenfasse. Er sorgt dafür, dass am Ende jede Zahl im Gutachten nachvollziehbar ist, für Sie und für jeden Dritten, der den Bericht später liest.

Wie läuft ein Verkehrswertgutachten ab?

Ein Verkehrswertgutachten läuft in sechs Schritten ab: Erstkontakt und Klärung des Zwecks, Auftrag und Terminabstimmung, Vor-Ort-Besichtigung mit Fotodokumentation, Sichtung der Unterlagen und Marktrecherche, Auswahl des passenden Bewertungsverfahrens und schließlich die Erstellung des schriftlichen Gutachtens mit Erläuterung. Am Anfang steht immer die Frage, wozu der Wert gebraucht wird, denn der Zweck bestimmt, welche Gutachtenart die richtige ist.

Sie merken an dieser Übersicht schon: Ihr aktiver Part liegt vor allem am Anfang. Sobald ich die Besichtigung gemacht und die Unterlagen habe, liegt die Arbeit bei mir. Das ist mir wichtig: Scheffler Immobilienbewertung ist ein inhabergeführtes Einzelbüro, und von der ersten Anfrage bis zum fertigen Gutachten liegt jeder Schritt in einer Hand. Sie haben immer denselben Ansprechpartner.

Welche Unterlagen bei einer Bewertung üblich sind

Zu einer Wertermittlung gehören Objektunterlagen. Welche im Einzelfall gebraucht werden, stimme ich individuell mit Ihnen ab. Pauschal lässt sich das nicht sagen, weil eine Eigentumswohnung andere Papiere verlangt als ein freistehendes Haus. Damit Sie eine Vorstellung bekommen, was bei einer Verkehrswertermittlung allgemein üblich ist, hier die typischen Unterlagen:

• Grundbuchauszug: möglichst aktuell, weil er Eigentum, Lasten und Rechte ausweist
• Flurkarte oder Lageplan: für Zuschnitt und Lage des Grundstücks
• Bauzeichnungen und Grundrisse: für Aufteilung und Konstruktion
• Wohn- und Nutzflächenberechnung, denn die Fläche ist ein zentraler Werttreiber
• bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und Aufteilungsplan
• bei vermieteten Objekten: Mietverträge und eine Aufstellung der Mieterträge
• Energieausweis, sofern vorhanden

Keine Sorge, wenn Ihnen einzelne Papiere fehlen. Vieles lässt sich nachreichen oder über die zuständigen Stellen beschaffen. Den Energieausweis selbst stelle ich übrigens nicht aus, das ist Sache eines Energieberaters; ich ordne das Thema im Rahmen der Bewertung nur ein. So vollständig die Papiere auch sein mögen, den Blick auf das Objekt selbst ersetzen sie nicht. Warum, zeigt der nächste Schritt.

Der Ortstermin: was vor Ort geschieht

Der Ortstermin ist für mich der Kern der ganzen Arbeit: Hier trennt sich die belastbare Bewertung von der Schätzung ins Blaue. Ich nehme das Objekt persönlich in Augenschein: Baujahr und baulicher Zustand, Ausstattung, erkennbare Modernisierungen, aber auch Mängel, die den Wert drücken. Dazu die Lage, die Umgebung, der Zuschnitt des Grundstücks. Ich erstelle dabei eine Fotodokumentation, die später Teil des Gutachtens wird.

Warum ich darauf bestehe? Weil eine Ferndiagnose keine Wertermittlung ist. Zwei Häuser mit identischer Wohnfläche in derselben Straße können sich im Wert deutlich unterscheiden: das eine kernsaniert, das andere seit 1985 unangetastet. Vom Schreibtisch aus sieht man diesen Unterschied nicht. Deshalb gilt bei mir ohne Ausnahme: keine Wertaussage ohne Ortstermin. Den Termin für die Besichtigung stimme ich individuell mit Ihnen ab.

Welches Verfahren wann greift

Nach Besichtigung und Recherche kommt der fachliche Kern: die Wertermittlung. Rechtsgrundlage ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die drei normierte Verfahren kennt. Welches ich anwende, hängt von Art und Nutzung der Immobilie ab, nicht von meiner Vorliebe.

• Das Vergleichswertverfahren (§ 24 ImmoWertV) leitet den Wert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ab. Das passt gut bei Eigentumswohnungen und Grundstücken, wo genug Vergleichsfälle vorliegen.
• Das Ertragswertverfahren (§ 27 ImmoWertV) stellt auf den nachhaltig erzielbaren Ertrag ab. Es ist die Methode der Wahl bei vermieteten Objekten, etwa einem Mehrfamilienhaus, dessen Wert sich aus den Mieteinnahmen speist.
• Das Sachwertverfahren (§ 35 ImmoWertV) setzt den Wert aus Bodenwert und Herstellungskosten der baulichen Anlagen zusammen. Typisch ist es für das selbst genutzte Ein- oder Zweifamilienhaus, für das es keinen breiten Vergleichsmarkt gibt.

Beim Vollgutachten bleibt es nicht bei einem Verfahren. Ich ziehe ein zweites, stützendes Verfahren heran, um das Ergebnis abzusichern. Genau diese doppelte Absicherung ist einer der Gründe, warum ein Vollgutachten aufwendiger und belastbarer ist als ein Kurzgutachten.

Welches Verfahren ich auch wähle, es lebt von den Marktdaten der Region. Und genau die sind im Landkreis Teltow-Fläming eine Sache für sich.

Was den Ablauf in Luckenwalde und im Landkreis Teltow-Fläming besonders macht

Der vierte Schritt, die Marktrecherche, ist der, bei dem regionale Kenntnis den Unterschied macht. Ein Verkehrswert entsteht immer im konkreten Markt vor Ort. Und dieser Markt ist im Landkreis Teltow-Fläming alles andere als einheitlich.

Die amtliche Datengrundlage liefert der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Teltow-Fläming mit Geschäftsstelle Am Nuthefließ 2 in 14943 Luckenwalde. Dieses unabhängige Gremium führt die Kaufpreissammlung und leitet daraus die Bodenrichtwerte ab, zum Stichtag 1. Januar, aktuell also 01.01.2026. Über das Portal BORIS Land Brandenburg sind diese Werte einsehbar und fließen in meine Wertermittlung ein.

Wie deutlich die Werte schon innerhalb einer einzigen Stadt auseinandergehen, zeigt sich in Luckenwalde: Der Bodenrichtwert einer zentralen Wohnlage und der eines Randgebiets fallen spürbar unterschiedlich aus, obwohl beide Zonen zur selben Stadt gehören. Welcher Zonenwert für Ihre Immobilie gilt, lässt sich über BORIS zum Stichtag 01.01.2026 nachschlagen. Ein Kreis- oder Ortsdurchschnitt, wie ihn Portale gern ausspielen, trägt deshalb keine seriöse Wertermittlung. Genau hier setzt die Recherche im Ablauf an: Ich rechne mit den Zonenwerten, die tatsächlich zu Ihrer Immobilie passen, nicht mit einem groben Durchschnitt.

Kurzgutachten oder Vollgutachten: welcher Ablauf zu Ihrem Anlass passt

Der Ablauf ist im Kern derselbe, aber Tiefe und Umfang unterscheiden sich je nach Gutachtenart. Und die richtet sich nach einer einzigen Frage: Wird ein förmlicher, gerichtlicher oder streitiger Nachweis gebraucht?

Wie sich das in der Praxis anfühlt, lässt sich an einem typischen Fall zeigen, wie er sich zutragen könnte. Eine Eigentümerin in Luckenwalde möchte das Elternhaus im Familienkreis verkaufen und fragt sich, welcher Preis fair ist. Kein Streit unter den Beteiligten, keine Behörde im Spiel. Im Erstkontakt klären wir, dass ein Kurzgutachten genügt. Beim Ortstermin nehme ich Zustand und Ausstattung auf, ziehe den Bodenrichtwert der konkreten Zone aus BORIS heran und wende das passende Verfahren an. Am Ende steht ein nachvollziehbarer Wert, mit dem alle in der Familie arbeiten können, ohne dass sich jemand übervorteilt fühlt.

Anders liegt der Fall, wenn Streit im Raum steht. Wer ein geerbtes Haus bewerten lassen muss und sich die Erben nicht einig sind, oder wenn das Finanzamt eine nachprüfbare Grundlage verlangt, ist mit dem Vollgutachten auf dem richtigen Weg. Was Erbrecht und Steuer angeht, bleibe ich bei der Bewertung; für die rechtliche und steuerliche Seite sind Notar, Fachanwalt und Steuerberater die richtigen Ansprechpartner.

Was die Sache kostet und wie lange sie dauert, hängt direkt an dieser Entscheidung. Beides habe ich an anderer Stelle ausführlich behandelt: Was ein Verkehrswertgutachten kostet und Wie lange ein Gutachten dauert. Wenn Sie unsicher sind, welche Variante zu Ihrem Anliegen passt, ordne ich das im Erstkontakt gern für Sie ein.

Häufige Fragen

Wie läuft ein Verkehrswertgutachten ab? In sechs Schritten: Erstkontakt und Klärung des Zwecks, Auftrag und Terminabstimmung, Vor-Ort-Besichtigung, Sichtung der Unterlagen und Marktrecherche, Auswahl des Bewertungsverfahrens und schließlich das schriftliche Gutachten mit Erläuterung. Am Anfang steht immer die Frage, wozu der Wert gebraucht wird.

Wer darf ein Verkehrswertgutachten erstellen? Die Begriffe "Gutachter" und "Sachverständiger" sind in Deutschland nicht geschützt. Achten Sie deshalb auf die Qualifikation. Ich bin DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung mit Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 und geprüfter Immobilienbewerter der Sprengnetter Akademie.

Muss die Immobilie für ein Gutachten besichtigt werden? Ja. Eine belastbare Wertermittlung setzt eine persönliche Vor-Ort-Begehung voraus. Zustand, Ausstattung und Mängel lassen sich nicht aus der Ferne beurteilen. Bei mir gibt es keine Wertaussage ohne Ortstermin und keine Online-Sofortbewertung.

Was ist der Unterschied zwischen Kurzgutachten und Vollgutachten? Das Kurzgutachten wendet ein Verfahren an und umfasst in der Regel 10 bis 15 Seiten; es passt bei nicht streitigen Anlässen. Das Vollgutachten nach § 194 BauGB ist umfangreicher, nutzt ein zweites stützendes Verfahren und eignet sich für gerichtliche, steuerliche oder streitige Anlässe.

Welche Unterlagen brauche ich für die Bewertung? Üblich sind Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen und Wohnflächenberechnung, bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung, bei vermieteten Objekten die Mietverträge. Welche Unterlagen in Ihrem Fall konkret nötig sind, stimme ich individuell mit Ihnen ab; fehlende Papiere lassen sich meist beschaffen.

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Über den Autor

Matthias Scheffler ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (Qualifikationsbereich D1, Zertifikat gültig bis 04/2028, Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024) und geprüfter Immobilienbewerter der Sprengnetter Akademie. Seit rund 20 Jahren beschäftigt er sich beruflich mit Immobilien in Luckenwalde und der umliegenden Region, aus der Praxis in Verkauf und Vermietung heraus mit der Frage, was eine Immobilie tatsächlich wert ist. Scheffler Immobilienbewertung ist ein inhabergeführtes Einzelbüro: von der ersten Anfrage über die Vor-Ort-Besichtigung bis zum fertigen Gutachten liegt jeder Schritt in einer Hand.

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Wenn Ihre Immobilie in Luckenwalde oder im Landkreis Teltow-Fläming liegt, finden Sie hier den passenden Einstieg: Immobiliengutachter in Luckenwalde.