Gutachten-Grundlagen

Makler oder Gutachter: Wer soll Ihre Immobilie bewerten?

Matthias Scheffler·07.09.2026·18 Minuten Lesezeit

Wenn Sie überlegen, ob Sie Ihre Immobilie von einem Makler oder einem Gutachter bewerten lassen sollen, stecken Sie meistens in einer konkreten Situation. Ein Erbe ist zu teilen, eine Ehe wird auseinandergesetzt, das Finanzamt schreibt. Oder Sie wollen einfach wissen, ob der Preis stimmt, bevor Sie unterschreiben. Mein Tätigkeitsschwerpunkt liegt in Luckenwalde und im Landkreis Teltow-Fläming, und dort begegnet mir diese Frage in allen genannten Anlässen. Meistens ruft niemand an, weil er neugierig auf eine Zahl ist. Es hängt etwas daran.

Und dann stehen zwei Angebote nebeneinander, die auf den ersten Blick dasselbe versprechen: einen Wert für Ihr Haus.

Sie sind aber nicht dasselbe. Ich erkläre Ihnen, worin sie sich unterscheiden und warum die Preise so weit auseinanderliegen.

Was ein Makler ermittelt, und was ich ermittle

Ein Makler ermittelt einen Angebotspreis. Er fragt: Was lässt sich für dieses Objekt an diesem Markt gerade erzielen? Dafür zieht er Vergleichsobjekte heran und stützt sich auf seine Kenntnis des Verkaufsgebiets. Das ist eine sinnvolle und oft treffsichere Arbeit. Wer verkaufen will, ist damit gut bedient.

Berechnet wird diese Einschätzung üblicherweise nicht gesondert. Das Honorar des Maklers entsteht erst mit dem Verkauf, seine Vergütung hängt also am Zustandekommen des Geschäfts. Das ist ein nachvollziehbares Geschäftsmodell. Wissen sollten Sie es trotzdem, wenn Sie die Zahl einordnen.

Auch die Datenbasis kann sich unterscheiden, und dieser Punkt wird selten benannt. Manche Einschätzungen stützen sich auf das, was am Markt sichtbar ist, also auf laufende und zurückliegende Inserate; andere auf eigene Verkaufsdaten. Ich stütze mich auf Auskünfte aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, deren Führung § 195 BauGB regelt, also auf beurkundete Verkäufe. Fragen Sie im Zweifel einfach nach, worauf eine Zahl beruht: auf Inseraten oder auf beurkundeten Kaufpreisen. Ein Inserat zeigt eine Forderung. Ein beurkundeter Kaufpreis zeigt, was am Ende gezahlt wurde.

Ich ermittle etwas anderes. Grundlage meiner Arbeit ist § 194 Baugesetzbuch in Verbindung mit der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Der Gesetzgeber definiert den Verkehrswert dort so:

Lesen Sie den Halbsatz am Ende noch einmal: ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Genau da liegt der Kern. Ein Angebotspreis darf die aktuelle Stimmung abbilden, den eiligen Verkäufer, den Käufer, der das Haus unbedingt will. Der Verkehrswert darf das nicht; er ist ein um genau diese Einflüsse bereinigter Wert und damit etwas anderes als der Marktpreis des Tages.

Der zweite Unterschied ist die Dokumentation. Bei einer Markteinschätzung bekommen Sie eine Zahl, manchmal eine Spanne, oft mündlich. Bei mir bekommen Sie einen schriftlichen Bericht, in dem drei Dinge festgehalten sind:

• welches Verfahren ich angewendet habe und warum
• welche Daten eingeflossen sind und woher sie stammen
• auf welchen Wertermittlungsstichtag sich alles bezieht

Beim Vollgutachten kommt ein zweites, stützendes Verfahren dazu. Bezahlt wird diese Nachvollziehbarkeit. Der Betrag ist ihr Ergebnis. Warum dafür ein vierstelliges Honorar fällig wird, sehen Sie im Kostenabschnitt.

Brauche ich einen Makler oder einen Gutachter?

Entscheidend ist, ob Sie einen förmlichen Nachweis brauchen. Wollen Sie nur wissen, was Ihre Immobilie am Markt bringt, genügt in der Regel eine Markteinschätzung. Muss der Wert gegenüber einem Gericht, dem Finanzamt, einer Miterbin oder dem getrennt lebenden Partner belegbar sein, brauchen Sie ein schriftliches Gutachten mit dokumentierter Herleitung.

Alles Weitere folgt daraus:

Das ist eine Faustregel, keine Garantie. Bei den streitigen Zeilen kommt ohnehin eine zweite Fachrichtung dazu: Wer eine Erbengemeinschaft auseinandersetzt oder einen Zugewinn ausgleicht, braucht Notar oder Fachanwältin für die rechtliche Seite. Ich liefere den Wert, auf den sich beide Seiten stützen können. Wenn Sie unsicher sind, welche Variante zu Ihrem Anliegen passt, ordne ich das im Erstkontakt gern für Sie ein. Welche der drei Stufen wann greift, habe ich ausführlicher unter Kurzgutachten oder Vollgutachten beschrieben.

Ein Sonderfall: Wenn Sie kaufen wollen, brauchen Sie meist gar keinen Wertnachweis. Sie brauchen einen fachlichen Blick darauf, in welchem Zustand das Objekt ist und ob der geforderte Preis dazu passt. Dafür gibt es die Hauskaufberatung durch einen Sachverständigen. Das ist schlanker und schneller. Ein schriftliches Gutachten ersetzt sie bewusst nicht.

Welches Verfahren auf Ihre Immobilie passt

Ob Sie am Ende zum Makler oder zum Gutachter gehen, entscheidet sich auch an der Methode. Die ImmoWertV kennt drei Wege zum Wert. Welcher greift, entscheidet nicht der Geschmack des Gutachters, sondern die Art der Immobilie und die Frage, wie viele belastbare Daten für sie überhaupt vorliegen.

Hier hängen Region und Methodik zusammen, und das ist der Punkt, den kein bundesweiter Anbieter für Ihr Objekt treffen kann. Wo die Kaufpreissammlung viele vergleichbare Verkäufe hergibt, ist das Vergleichswertverfahren das ehrlichste. Wo sie das nicht tut, würde ein daraus abgeleiteter Wert eine Sicherheit vortäuschen, die die Daten nicht hergeben. Dann trägt das Sachwertverfahren die Ableitung.

Beim Vollgutachten kommt ein zweites, stützendes Verfahren dazu. Es dient der Plausibilisierung: Es prüft, ob das Hauptverfahren in eine sinnvolle Größenordnung führt. Ein Mittelwert aus beiden Ergebnissen wird ausdrücklich nicht gebildet.

Warum der Wertermittlungsstichtag über alles entscheidet

Hier stolpern die meisten. Der Wertermittlungsstichtag ist nicht der Tag, an dem das Gutachten geschrieben wird. Er ist der Tag, auf den sich der Wert bezieht. Bei einem Erbfall ist das der Todestag, nicht der Tag Ihrer Anfrage. Bei einer Trennung ist es der Stichtag, den die Auseinandersetzung vorgibt.

Rückwirkende Stichtage sind deshalb der Normalfall und gehören ausdrücklich ins Gutachten. Welcher Stichtag für Ihren Fall der richtige ist, ist im Zweifel eine rechtliche Frage; die klären Notar oder Fachanwältin. Ich rechne dann darauf.

Damit ist auch der inhaltliche Abstand zwischen den beiden Gutachtenstufen benannt, nicht nur der preisliche. Das Kurzgutachten führt ein Verfahren durch und hält die Herleitung knapp; gedacht ist es für Ihren eigenen Gebrauch, also für Ihre Entscheidung oder ein einvernehmliches Gespräch. Das Vollgutachten führt das zweite Verfahren mit, dokumentiert vollständig und ist für die Vorlage bei Dritten gemacht.

Woran Sie eine belastbare Wertermittlung erkennen

Egal, wer sie erstellt hat. Diese fünf Punkte können Sie selbst prüfen:

• Das angewendete Verfahren ist benannt und die Wahl ist begründet.
• Es gibt einen ausdrücklichen Wertermittlungsstichtag.
• Es hat ein Ortstermin stattgefunden, dokumentiert mit Fotos.
• Die Herleitung ist so aufgeschrieben, dass ein Dritter sie nachrechnen kann.
• Die Datengrundlage ist benannt, etwa Bodenrichtwert, Kaufpreissammlung oder Liegenschaftszinssatz mit Stichtag.

Fehlt einer dieser Punkte, haben Sie eine Zahl, aber keinen Nachweis. Was der Gesetzgeber selbst als Nachweis gelten lässt, sehen Sie im nächsten Abschnitt.

Was im Gesetz tatsächlich steht

Ein Satz begegnet mir immer wieder, den ich so nicht schreiben werde: dass ein Gutachten von Gericht und Finanzamt "anerkannt" werde. Das ist eine Zusage, die niemand seriös geben kann. Die Entscheidung darüber trifft immer die Stelle, die das Gutachten bekommt, nicht der, der es schreibt.

Belegbar ist etwas anderes, und das steht im Bewertungsgesetz. § 198 BewG regelt, wie Sie gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nachweisen können als den, der sich aus dem typisierenden Verfahren ergibt:

Absatz 2 sagt dann, was als solcher Nachweis regelmäßig dienen kann:

• ein Gutachten des Gutachterausschusses,
• oder ein Gutachten von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind,
• jeweils für Bewertungsstichtage ab 2023 (§ 265 BewG).

Die Norm stellt dabei auf die zertifizierende Stelle ab, nicht auf die Selbstbeschreibung der Person. Meine eigene Zertifizierung ist eine Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024. Ob eine Behörde daraus im Einzelfall die Anforderungen des § 198 Abs. 2 BewG als erfüllt ansieht, entscheidet allein sie; einordnen kann Ihnen das Ihre Steuerberaterin oder Ihr Steuerberater.

Worauf es mir hier ankommt, ist etwas anderes. Die Norm beschreibt als Nachweis überhaupt nur schriftliche Gutachten. Eine mündliche Markteinschätzung kommt darin nicht vor. Das ist für Ihre Entscheidung brauchbarer als jedes Versprechen, das ich Ihnen an dieser Stelle geben könnte.

Was das kostet, und warum die Preise so weit auseinanderliegen

Wer eine Immobilie bewerten lassen will und zwischen Makler und Gutachter schwankt, sieht den Unterschied nirgends so deutlich wie beim Preis. Die Vergütung des Maklers hängt am Zustandekommen des Verkaufs. Meine hängt daran nicht. Ein Gutachten ist eine reine Honorarleistung; ich verdiene nichts daran, ob und zu welchem Preis Ihre Immobilie den Eigentümer wechselt. Das ist der Grund für den Preisunterschied. Und der Grund, warum die Zahl anders zustande kommt.

Meine Preise, Stand 2026-07-20:

Die Hauskaufberatung ist der schlankste Weg: ein gemeinsamer Ortstermin und eine mündliche fachliche Einschätzung zu Zustand, erkennbaren Risiken und Angemessenheit des Kaufpreises, auf Wunsch ergänzt um ein Kurzprotokoll oder eine Kaufpreiseinschätzung. Ein schriftliches Verkehrswertgutachten entsteht dabei nicht.

Für das Kurzgutachten bekommen Sie eine Vor-Ort-Begehung mit Fotodokumentation und eines der drei Verfahren nach ImmoWertV, ausgewählt nach Objektart und Datenlage. Dazu einen schriftlichen Bericht von 10 bis 15 Seiten, üblicherweise fünf bis sieben Werktage nach dem Ortstermin und dem Vorliegen aller Unterlagen. Auslagen und Besonderheiten des Objekts können hinzukommen. Welche Leistung für Ihren Fall sinnvoll ist und mit welchen Kosten konkret zu rechnen ist, sage ich Ihnen im Erstkontakt, bevor Sie beauftragen.

Was ich nicht mache, egal wie oft danach gefragt wird: eine Wertaussage ohne Ortstermin. Kein Blick ins Grundbuch von zu Hause aus, kein Formular mit sieben Feldern, aus dem hinten eine Zahl fällt. Ich muss das Objekt gesehen haben. Das kostet Zeit, und es ist der Teil meiner Arbeit, den ich am wenigsten wegrationalisieren möchte.

Unsicher, ob Kurzgutachten oder Vollgutachten? Schreiben Sie mir kurz per WhatsApp (0178 8604127) — ich ordne Ihren Fall ein. → Bewertung unverbindlich anfragen

Wie sich das in Luckenwalde und im Landkreis Teltow-Fläming auswirkt

Regional wird der Unterschied zwischen Makler und Gutachter besonders deutlich. Je dünner die Vergleichsbasis in einer Zone ist, desto stärker trägt die Herleitung den ermittelten Wert.

Teltow-Fläming ist dabei kein einheitlicher Markt. Der Norden liegt im Berliner Umland: In Ludwigsfelde, Blankenfelde-Mahlow, Rangsdorf und Großbeeren wird viel gehandelt, entsprechend dicht ist die Kaufpreissammlung belegt. Der Süden um Jüterbog, Niedergörsdorf, Niederer Fläming und Nuthe-Urstromtal ist dünner besetzt. Luckenwalde liegt als Kreisstadt dazwischen. Für die Verfahrenswahl ist das der Ausgangspunkt: Wo wenige beurkundete Vergleichsfälle vorliegen, trägt das Sachwertverfahren die Ableitung, nicht das Vergleichswertverfahren.

Wie dicht die Vergleichsbasis in Ihrer Zone tatsächlich ist, lässt sich nicht schätzen. Ablesen lässt es sich an Auskünften aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, und genau das prüfe ich, bevor ich ein Verfahren wähle. Denn eine Zahl, die aus wenigen Vergleichsfällen entstanden ist, sieht am Ende genauso glatt aus wie eine auf breiter Basis.

Deshalb greife ich auf die amtliche Datengrundlage zurück. Die Bodenrichtwerte für den Landkreis stammen vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Teltow-Fläming, dessen Geschäftsstelle in Luckenwalde sitzt. Für den Stichtag 01.01.2026 hat der Ausschuss am 21. Januar 2026 rund 500 Bodenrichtwerte beschlossen. Einsehbar sind sie über BORIS Land Brandenburg.

Warum diese Zahlen belastbar sind, steht ebenfalls im Gesetz. § 192 Abs. 1 BauGB: "Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet." (§ 192 BauGB, abgerufen am 21.07.2026.) Die Ausschüsse werten die Kaufpreissammlung aus, also tatsächlich beurkundete Verkäufe und keine Angebotspreise aus Portalen. Darauf kommt es an: Ein Inserat zeigt eine Forderung, die Kaufpreissammlung zeigt, was am Ende gezahlt wurde.

Drei Punkte gehen dabei erfahrungsgemäß durcheinander:

• Die Kaufpreissammlung enthält beurkundete Verkäufe, keine Portalpreise.
• Ein Bodenrichtwert beschreibt den Boden in einer Zone, für ein fiktives Grundstück mit bestimmten Eigenschaften. Der Wert Ihrer Immobilie ist er nie.
• Zuschnitt, Größe und Zustand Ihres Objekts kommen erst in der Anpassung dazu, und die ist ein guter Teil meiner Arbeit.

Ein typischer Ablauf, hypothetisch gedacht: Ein Reihenhaus in Luckenwalde steht in einer Erbengemeinschaft zur Aufteilung an. Die Frage ist dann nicht, was es am Markt bringen würde. Die Frage ist, ob der Wert standhält, wenn eine Miterbin ihm widerspricht. Ich sehe zuerst nach, wie dicht die Kaufpreissammlung in dieser Zone belegt ist, ziehe den Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar 2026 heran und wähle danach das Verfahren. Am Ende steht in so einem Fall ein Vollgutachten, weil der Wert gegenüber Dritten belegt werden muss. Die Miterben haben damit eine Zahl, deren Herleitung jeder von ihnen nachrechnen kann. Das ist meistens der Punkt, an dem das Gespräch wieder sachlich wird.

Wenn Sie ohnehin einen Gutachter in der Region suchen, finden Sie die Details zu meinem Vorgehen auf der Seite Immobiliengutachter in Luckenwalde.

Häufige Fragen

Kann ein Makler ein Verkehrswertgutachten erstellen?

Die Bezeichnung Sachverständiger ist für sich genommen nicht geschützt. Aussagekräftig ist, worauf sie sich stützt: eine Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine akkreditierte Stelle oder eine öffentliche Bestellung durch eine Kammer. Ein Verkehrswertgutachten ist am Ende so belastbar wie die Qualifikation dahinter und die Herleitung im Bericht. Fragen Sie nach beidem. Und danach, ob am Ende der Beauftragung ein Verkauf steht.

Reicht eine Maklereinschätzung für das Finanzamt?

In aller Regel nicht. § 198 BewG beschreibt für den Nachweis eines niedrigeren Werts ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines entsprechend bestellten oder zertifizierten Sachverständigen. Eine formlose Einschätzung erfüllt das nicht. Zu Ihrer konkreten steuerlichen Lage kann Ihnen nur Ihre Steuerberaterin oder Ihr Steuerberater etwas sagen.

Warum kostet ein Gutachten so viel mehr?

Weil ein anderes Produkt entsteht. Ortstermin, Unterlagenprüfung, Recherche der regionalen Marktdaten, Anwendung und Begründung des Verfahrens, beim Vollgutachten ein zweites stützendes Verfahren und eine Dokumentation, die ein Dritter nachrechnen kann. Dafür bezahlen Sie das Honorar, und das Honorar ist alles, was ich an dem Vorgang verdiene.

Kann ein Gutachter meine Immobilie auch verkaufen?

Ich nicht. Ich bewerte ausschließlich, ich vermittle nicht und verdiene an einem Verkauf nichts. Für Sie heißt das: An meiner Zahl hängt kein Auftrag, der ihr folgen könnte.

Was ist der Unterschied zwischen Marktpreis und Verkehrswert?

Der Marktpreis ist das, was jemand in einer konkreten Situation tatsächlich zahlt, mitsamt Eile und Verhandlungsgeschick. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB klammert genau das aus: ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse bleiben unberücksichtigt. Deshalb können beide Zahlen auseinanderfallen, ohne dass eine davon falsch ist.

Brauche ich als Käufer überhaupt eines von beidem?

Wenn Sie kaufen, ist der Angebotspreis bereits gesetzt. Sie wollen wissen, ob er angemessen ist. Dafür ist die Hauskaufberatung gedacht: ein gemeinsamer Ortstermin und eine fachliche Einschätzung dazu, in welchem Zustand das Haus ist und ob der Kaufpreis dazu passt. Sie ersetzt bewusst kein schriftliches Verkehrswertgutachten.

Welche Bewertung passt zu Ihrem Anlass?

Für ein erstes Gespräch reicht wenig. Hilfreich sind vier Angaben:

• Art der Immobilie und Adresse oder Flurstück
• Wohnfläche und Grundstücksgröße, ungefähre Werte genügen
• Baujahr sowie Art und Zeitpunkt der letzten Sanierungen
• der Anlass, also wofür der Wert gebraucht wird

Die vierte Angabe ist die wichtigste. Sie entscheidet über die Stufe und damit über die Kosten.

Welche Objektunterlagen später gebraucht werden, stimme ich mit Ihnen ab; das hängt an Objektart und Anlass. Üblich sind bei einer Verkehrswertermittlung Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen und eine Wohnflächenberechnung, bei einer Eigentumswohnung zusätzlich die Teilungserklärung.

Schildern Sie mir kurz Ihr Anliegen und die Art der Immobilie — ich melde mich zügig zurück und ordne mit Ihnen ein, ob eine Hauskaufberatung, ein Kurzgutachten oder ein Vollgutachten das Richtige ist und mit welchen Kosten zu rechnen ist. Unverbindlich.

Am schnellsten per WhatsApp: 0178 8604127 · Festnetz 03371 622101 · bewertung@gutachtenscheffler.de

→ Bewertung unverbindlich anfragen und einordnen lassen

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Über den Autor

Matthias Scheffler ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (Qualifikationsbereich D1, Zertifikat gültig bis 04/2028, Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024) und geprüfter Immobilienbewerter der Sprengnetter Akademie. Seit rund 20 Jahren beschäftigt er sich beruflich mit Immobilien in Luckenwalde und der umliegenden Region — aus der Praxis in Verkauf und Vermietung heraus mit der Frage, was eine Immobilie tatsächlich wert ist.

Unabhängigkeit, Sorgfalt und Transparenz stehen im Mittelpunkt seiner Arbeit.

Stand: 07.09.2026

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