Hauskaufberatung & Kaufentscheidung

Energieausweis-Pflicht beim Hauskauf in Brandenburg

Matthias Scheffler·07.09.2026·14 Minuten Lesezeit

Die Energieausweis-Pflicht beim Hauskauf in Brandenburg ist einer der Punkte, an denen Käufer regelmäßig zu spät nachfragen. Sie stehen im Flur, der Verkäufer redet über die neue Heizung, und niemand legt ein Dokument auf den Tisch. Dabei haben Sie in genau diesem Moment einen Anspruch darauf. Ich erkläre Ihnen in diesem Beitrag, wann der Ausweis vorliegen muss, welche Ausweisart bei welchem Haus zwingend ist, was er über den Wert der Immobilie aussagt und was eben nicht.

Eine Vorbemerkung, weil sie fast überall fehlt: Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr GEG. Es wurde durch Gesetz vom 23. Juli 2026 umbenannt und trägt jetzt die Abkürzung GModG. Die Paragrafennummern sind geblieben. Wenn Sie also einen Ratgeber lesen, der noch von „§ 80 GEG" spricht, ist der Inhalt nicht automatisch falsch, aber der Stand ist älter als Ende Juli 2026. Ich zitiere im Folgenden mit dem neuen Kürzel und nenne das alte in Klammern.

Wann Sie den Energieausweis zu sehen bekommen müssen

Das Gesetz ist an dieser Stelle ungewöhnlich klar. § 80 Absatz 4 Satz 1 GModG (bis 28.07.2026: GEG) formuliert: „Im Falle eines Verkaufs oder der Bestellung eines Rechts im Sinne des Absatzes 3 Satz 1 hat der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorzulegen."

Zwei Dinge stecken darin, die in der Praxis oft untergehen. Erstens: „spätestens bei der Besichtigung". Nicht auf Nachfrage, nicht beim zweiten Termin, nicht kurz vor der Beurkundung. Zweitens: Die Pflicht trifft den Verkäufer selbst genauso wie ein beauftragtes Maklerbüro. Wer privat verkauft, ist nicht befreit.

Nach dem Vertragsschluss kommt eine zweite, eigenständige Pflicht hinzu. § 80 Absatz 4 Satz 5 GModG: „Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages hat der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon zu übergeben." Vorlegen und übergeben sind also zwei verschiedene Vorgänge. Das klingt nach Wortklauberei, ist es aber nicht, wie Sie im Abschnitt zum Bußgeld sehen werden.

Muss der Verkäufer den Energieausweis unaufgefordert zeigen?

Ja. Nach § 80 Absatz 4 Satz 1 GModG (bis 28.07.2026: GEG) muss der Verkäufer oder das beauftragte Maklerbüro dem Kaufinteressenten den Energieausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Eine Aufforderung durch den Käufer ist nicht Voraussetzung. Nach Abschluss des Kaufvertrages ist der Ausweis zusätzlich unverzüglich zu übergeben (Satz 5). Stand: 07.09.2026.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: für Käufer nicht dasselbe

Es gibt zwei Ausweisarten, und der Unterschied ist für Sie wichtiger als für den Verkäufer. § 79 Absatz 1 GModG lässt beide zu, ein Ausweis ist „als Energiebedarfsausweis oder als Energieverbrauchsausweis" auszustellen. Beide Angaben zusammen sind ebenfalls zulässig. Gültig ist ein Ausweis zehn Jahre (§ 79 Absatz 3 Satz 1).

Der Bedarfsausweis wird ingenieurtechnisch berechnet, aus Baukonstruktion und Anlagentechnik. Er bildet die energetische Qualität des Gebäudes ab und ist damit deutschlandweit vergleichbar.

Der Verbrauchsausweis stützt sich auf den tatsächlichen Verbrauch der letzten Jahre. Und dieser Verbrauch hängt an den Menschen, die dort gewohnt haben. Ein berufstätiges Ehepaar verbraucht im selben Gebäude in der Regel wesentlich weniger Energie als eine dreiköpfige Familie, die tagsüber zu Hause ist. Sie kaufen aber nicht das Heizverhalten der Vorbesitzer, sondern das Haus.

Meine Erfahrung aus Besichtigungen: Der Verbrauchsausweis mit den freundlichen Zahlen gehört zu den Dokumenten, die Käufer beruhigen, ohne dass sie etwas erfahren haben. Er ist rechtlich völlig in Ordnung. Er beantwortet nur eine andere Frage, als Sie stellen.

Wann ist ein Bedarfsausweis zwingend?

Hier kursieren erstaunlich viele falsche Fassungen im Netz, teils mit vertauschter Aussage. Der Wortlaut, § 80 Absatz 3 Satz 2 GModG: „In den Fällen des Satzes 1 ist für Wohngebäude, die weniger als fünf Wohnungen haben und für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt worden ist, ein Energiebedarfsausweis auszustellen."

Satz 3 nennt die Ausnahme: Sie gilt, wenn das Gebäude das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 erfüllt. Und zwar entweder schon bei der Baufertigstellung oder durch spätere Änderungen. Ein Altbau, der zwischenzeitlich energetisch ertüchtigt wurde, kann also aus der Bedarfsausweis-Pflicht herausfallen. Ob er das tatsächlich tut, entscheidet nicht der Verkäufer nach Gefühl, sondern die ausstellende Person nach Prüfung.

Eine Randnotiz, die immer wieder für Streit sorgt: Bei einem Baudenkmal sind nach § 79 Absatz 4 GModG die Absätze 3 bis 7 des § 80 nicht anzuwenden. Daraus wird gern „Denkmäler brauchen keinen Energieausweis" gemacht. Das greift zu weit. Die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen nach § 87 bleiben unberührt.

Wenn der Ausweis fehlt: was das rechtlich bedeutet

Ordnungswidrig ist nicht ein Verstoß, sondern eine ganze Reihe getrennter Tatbestände. § 108 Absatz 1 GModG führt sie einzeln auf: die unterlassene oder verspätete Vorlage (Nr. 18), die unterlassene Übergabe nach Vertragsschluss (Nr. 19), fehlende Pflichtangaben in einer kommerziellen Immobilienanzeige (Nr. 21) und die Ausstellung eines Ausweises ohne Berechtigung (Nr. 22).

Der Rahmen liegt für alle vier bei bis zu zehntausend Euro (§ 108 Absatz 2 Nummer 2 GModG, Stand 07.09.2026). Die gelegentlich zitierten 50.000 Euro betreffen einen ganz anderen Katalog und haben mit dem Energieausweis beim Hauskauf nichts zu tun.

Zu den Pflichtangaben in Anzeigen noch ein Satz, weil er oft verkürzt wird. § 87 Absatz 1 GModG greift nur, wenn zwei Bedingungen zusammenkommen: Es wird eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben, und zu diesem Zeitpunkt liegt bereits ein Energieausweis vor. Dann müssen Ausweisart, der Wert des Endenergiebedarfs oder -verbrauchs, die wesentlichen Energieträger der Heizung und bei Wohngebäuden zusätzlich Baujahr und Energieeffizienzklasse genannt werden. Ob eine bestimmte Objektdarstellung als kommerzielle Anzeige zählt, ist eine Rechtsfrage. Die beantwortet Ihnen ein Fachanwalt, nicht ich.

Energieausweis in Brandenburg: wer kontrolliert das eigentlich?

Das Bundesrecht sagt, was gilt. Wer es durchsetzt, regelt das Land. In Brandenburg steht das in der Brandenburgischen GEG-Durchführungsverordnung vom 8. August 2024, zuletzt geändert am 2. Juli 2025.

Nach § 1 Absatz 1 BbgGEGDV sind die unteren Bauaufsichtsbehörden für die Durchführung zuständig und zugleich „sachlich zuständige Verwaltungsbehörde im Sinne des § 36 Absatz 2 des Gesetzes über Ordnungswidrigkeiten für die Verfolgung und Ahndung" der Verstöße. Für ein Objekt in Luckenwalde, Jüterbog, Trebbin oder Zossen ist das die untere Bauaufsichtsbehörde des Landkreises Teltow-Fläming. Die Stichprobenkontrollen von Energieausweisen wiederum liegen bei der Brandenburgischen Ingenieurkammer (§ 1 Absatz 4 BbgGEGDV).

Nebenbei: Die Landesverordnung trägt weiterhin das alte Kürzel GEG im Namen und verweist im Text auf das Gebäudeenergiegesetz. Sie ist an die Bundesnovelle vom Juli 2026 noch nicht angepasst. Landesrecht zitiert man deshalb weiter mit GEG, Bundesrecht mit GModG. Ein kleines Kuriosum, aber es erklärt, warum die Bezeichnungen gerade auseinanderlaufen.

Warum das für den Landkreis mehr als Verwaltungsfolklore ist: Teltow-Fläming ist derzeit einer der aktivsten Wohnungsmärkte des Landes. 2025 wurden in Brandenburg insgesamt 7.962 Wohnungen genehmigt, 12,1 Prozent weniger als 2024. Der Landkreis Teltow-Fläming meldete im selben Jahr 1.228 Wohnungen und damit ein Plus von 46,4 Prozent (Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 51 vom 1. April 2026). Neubau und Bestand treffen hier also besonders deutlich aufeinander. Beim Neubau ist die Energiekennzahl selten das Thema. Beim Vorwendebau in einer Luckenwalder Seitenstraße ist sie es fast immer.

Wenn Sie konkret im Kreis suchen, finden Sie unter Immobiliengutachter in Luckenwalde meine Einordnung zum regionalen Markt.

Was der Energieausweis über den Wert sagt und was nicht

Jetzt der Teil, um den es beim Hauskauf eigentlich geht. Der Energieausweis dient nach § 79 Absatz 1 GModG „ausschließlich der Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes". Er ist kein Wertgutachten und will auch keines sein.

Für die Wertermittlung nach § 194 Baugesetzbuch und der ImmoWertV ist die energetische Qualität ein Merkmal unter vielen. Lage, Baujahr, Grundriss, Bausubstanz, Restnutzungsdauer, Modernisierungsstand, Bodenrichtwert. Ein schlechter Energiekennwert senkt einen Verkehrswert nicht automatisch, und ein guter hebt ihn nicht automatisch an. Was er verlässlich anzeigt, ist eine Richtung: Wo steht dieses Gebäude, und was kommt an Investition auf Sie zu?

Und genau deshalb ersetzt kein Dokument den Ortstermin. Ich gebe keine Werteinschätzung nach Aktenlage ab, weder aus einem Energieausweis noch aus einem Exposé. Ich muss das Haus gesehen haben.

Für die Frage, was zu Ihrem Anlass passt, hilft diese Einordnung:

Wenn Sie unsicher sind, welche Variante zu Ihrem Anliegen passt, ordne ich das im Erstkontakt gern für Sie ein.

Was in der Hauskaufberatung tatsächlich passiert und wo ihre Grenze liegt, habe ich in Hauskaufberatung durch einen Sachverständigen aufgeschrieben. Welche Mängel sich bei einer Besichtigung überhaupt erkennen lassen, steht unter erkennbare Risiken beim Hauskauf.

Wer darf einen Energieausweis überhaupt ausstellen?

Nicht jeder, der sich mit Gebäuden auskennt. § 88 Absatz 1 GModG beginnt mit den Worten „Zur Ausstellung eines Energieausweises ist nur eine Person berechtigt," und listet dann abschließend auf, wer gemeint ist: im Kern bauvorlageberechtigte Personen, Absolventinnen und Absolventen aus Architektur, Bauingenieurwesen oder Bauphysik sowie Handwerksmeister der Bau- und Anlagentechnikgewerke, jeweils mit den in Absatz 2 verlangten Zusatzqualifikationen im energiesparenden Bauen.

Eine Zertifizierung als Sachverständiger für Immobilienbewertung steht dort nicht. Also sage ich es deutlich: Ich stelle keine Energieausweise aus. Dafür brauchen Sie einen Energieberater oder eine andere nach § 88 berechtigte Person. Was ich tue, ist den vorhandenen Ausweis im Rahmen einer Bewertung oder einer Beratung einzuordnen und Ihnen zu sagen, was er für Ihre Kaufentscheidung hergibt.

Ein Hinweis zur Qualität, unabhängig davon, wer ihn ausstellt: Ein Energieausweis wird deutlich belastbarer, wenn das Objekt vor Ort besichtigt und die Daten fachmännisch erfasst und plausibilisiert werden, und nicht per Ferndiagnostik beurteilt wird, wie es teils am Markt angeboten wird. Dieselbe Logik gilt für die Wertermittlung.

Was nach dem Kauf an energetischen Pflichten auf Sie zukommt, also Nachrüstung von Dämmung, Leitungen und alten Heizkesseln, ist ein eigenes Thema. Das finden Sie unter Nachrüstpflichten nach dem Eigentümerwechsel.

Häufige Fragen zur Energieausweis-Pflicht beim Hauskauf

Was passiert, wenn der Verkäufer keinen Energieausweis hat?

Er verstößt gegen die Vorlagepflicht aus § 80 Absatz 4 GModG. Das ist eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 Absatz 1 Nummer 18 mit einem Rahmen bis zu 10.000 Euro. Verfolgt wird sie in Brandenburg von der unteren Bauaufsichtsbehörde des Landkreises. Für Sie als Käufer heißt es vor allem: Sie haben eine wesentliche Information nicht bekommen und sollten den Kauf ohne sie nicht abschließen.

Reicht ein alter Energieausweis aus dem Jahr 2015?

Ein Energieausweis wird für zehn Jahre ausgestellt (§ 79 Absatz 3 Satz 1 GModG). Ein Ausweis von 2015 ist 2026 also abgelaufen und erfüllt die Vorlagepflicht nicht mehr. Unabhängig davon: Wurde seither saniert, bildet er den Zustand ohnehin nicht mehr ab.

Ist der Käufer verpflichtet, den Energieausweis zu verlangen?

Nein. Die Pflicht liegt beim Verkäufer beziehungsweise beim beauftragten Maklerbüro. Sie müssen nicht danach fragen, damit die Pflicht entsteht. Praktisch ist es trotzdem sinnvoll, den Ausweis früh anzufordern, weil er Ihnen Fragen für die Besichtigung liefert.

Wer trägt die Kosten für den Energieausweis beim Hausverkauf?

Der Verkäufer. Ihn trifft die Vorlage- und Übergabepflicht, also lässt er den Ausweis ausstellen. Zu den Preisen sage ich nichts, weil ich diese Leistung nicht anbiete und keine Zahlen weitergebe, die ich nicht selbst belegen kann. Ein Energieberater nennt Ihnen den Betrag verbindlich.

Beeinflusst eine schlechte Energieeffizienzklasse den Verkehrswert?

Sie ist ein wertrelevantes Merkmal, aber keines, das für sich genommen einen Preis bestimmt. In der Wertermittlung nach § 194 BauGB und ImmoWertV wirkt der energetische Zustand über Modernisierungsstand und Restnutzungsdauer mit. Wie stark, hängt vom konkreten Objekt und vom regionalen Markt ab. Belastbar beantworten lässt sich das erst nach der Besichtigung.

Was ich Ihnen raten würde

Fordern Sie den Ausweis vor der Besichtigung an, nicht während. Dann haben Sie beim Termin schon Fragen im Kopf und stehen nicht vor einem Blatt mit Farbbalken, das Sie in zwei Minuten deuten sollen. Schauen Sie zuerst auf die Ausweisart, dann auf das Ausstellungsdatum, dann erst auf den Kennwert. Und wenn bei einem Vorwendebau ein Verbrauchsausweis mit auffällig guten Werten vorliegt, ist das kein Skandal, aber ein Grund, genauer hinzusehen.

Welche Bewertung passt zu Ihrem Anlass?

Schildern Sie mir kurz Ihr Anliegen und die Art der Immobilie — ich melde mich zügig zurück und ordne mit Ihnen ein, ob eine Hauskaufberatung, ein Kurzgutachten oder ein Vollgutachten das Richtige ist und mit welchen Kosten zu rechnen ist. Unverbindlich.

Am schnellsten per WhatsApp: 0178 8604127 · Festnetz 03371 622101 · bewertung@gutachtenscheffler.de

---

Über den Autor

Matthias Scheffler ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (Qualifikationsbereich D1, Zertifikat gültig bis 04/2028, Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024) und geprüfter Immobilienbewerter der Sprengnetter Akademie. Seit rund 20 Jahren beschäftigt er sich beruflich mit Immobilien in Luckenwalde und der umliegenden Region — aus der Praxis in Verkauf und Vermietung heraus mit der Frage, was eine Immobilie tatsächlich wert ist.

Verwendete Quellen (alle abgerufen am 07.09.2026):

• § 80 GModG — Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen, Bundesamt für Justiz / juris
• § 88 GModG — Ausstellungsberechtigung für Energieausweise, Bundesamt für Justiz / juris
• Brandenburgische GEG-Durchführungsverordnung (BbgGEGDV), Land Brandenburg, BRAVORS
• Baugenehmigungen 2025 Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 51 vom 01.04.2026, Amt für Statistik Berlin-Brandenburg

Dieser Beitrag gibt den Rechtsstand vom 07.09.2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei rechtlichen Fragen zum Kaufvertrag wenden Sie sich bitte an einen Notar oder Fachanwalt.

---