Verkehrswert

Der Preis, der zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine Immobilie zu erzielen wäre – ohne Zeitdruck und persönliche Sonderinteressen.

Die Legaldefinition steht in § 194 BauGB: Maßgeblich sind die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit und die Lage des Grundstücks zum Wertermittlungsstichtag. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse – etwa ein Notverkauf oder ein Verkauf unter Verwandten – bleiben ausdrücklich außer Betracht. Der Verkehrswert ist der Wert, auf den sich Finanzämter, Gerichte, Banken und Erbengemeinschaften beziehen.

Wertermittlungsverfahren

Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV): Aus Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien, geeignet für Wohnimmobilien. Ertragswertverfahren (§ 17 ImmoWertV): Aus nachhaltig erzielbaren Erträgen, für Renditeimmobilien. Sachwertverfahren (§ 21 ImmoWertV): Herstellungskosten minus Alterswertminderung plus Bodenwert, für Eigennutzer.

Bewertungsfaktoren

Lage (wichtigster Faktor): Makrolage (Stadt, Region), Mikrolage (Straße, Nachbarschaft). Ausstattung und Zustand. Grundstück (Größe, Erschließung, Altlasten). Marktlage (Angebot/Nachfrage, Zinsniveau). Lage kann 50-300% Preisunterschied ausmachen.

Gutachter und Kosten

Öffentlich bestellte Sachverständige (IHK-Bestellung) oder zertifizierte nach DIN EN ISO/IEC 17024. Honorar: Einfamilienhaus 1.500-3.000€, Mehrfamilienhaus 2.500-5.000€, Kurzgutachten 500-1.500€. Unabhängigkeit und Neutralität verpflichtet.

Verkehrswert vs. Beleihungswert

Beleihungswert (§ 16 PfandBG) vorsichtiger, meist 10-20% unter Verkehrswert. Bank berechnet Beleihungsauslauf (Kredit/Beleihungswert), üblich 60-80% für günstige Konditionen. Verkehrswert schwankt mit Markt, Beleihungswert stabiler.

Steuerliche Relevanz

Erbschaftsteuer: Verkehrswert als Bemessungsgrundlage, Freibeträge (400.000€ Ehegatte/Kind). Gutachten kann niedrigeren Wert nachweisen. Neue Grundsteuer ab 2025 nach Verkehrswert oder Ertragswert. Bei Verkauf innerhalb Spekulationsfrist steuerpflichtig.

Siehe auch: Marktwert , Beleihungswert , Sachverständiger