Wohnungsrecht

Das dingliche Recht, eine Wohnung selbst zu bewohnen, obwohl jemand anderes Eigentümer ist – meist lebenslang eingetragen.

Das Wohnungsrecht gibt dem Berechtigten die Befugnis, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Es entsteht häufig, wenn Eltern eine Immobilie zu Lebzeiten an die Kinder übertragen und sich das Wohnen vorbehalten.

Für Käufer und Erben ist das Recht von erheblicher Bedeutung: Es lastet auf der Immobilie und geht durch einen Verkauf nicht unter.

Rechtliche Grundlage

Geregelt ist das Wohnungsrecht in § 1093 BGB als beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Es wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen, ist nicht übertragbar und nicht vererblich; es endet grundsätzlich mit dem Tod des Berechtigten.

Unterschied zum Nießbrauch

Der Nießbrauch nach den §§ 1030 ff. BGB umfasst die gesamte Nutzung einschließlich der Vermietung und der Erträge. Das Wohnungsrecht beschränkt sich auf das eigene Bewohnen. Eine Überlassung an Dritte ist nur zulässig, wenn sie ausdrücklich gestattet ist.

Wie es sich auf den Wert auswirkt

Der Wert des Wohnungsrechts wird aus dem Mietwert der betroffenen Flächen abgeleitet und über die statistische Lebenserwartung des Berechtigten kapitalisiert. Der so ermittelte Betrag mindert den Wert der Immobilie. Wie stark, hängt vom Alter des Berechtigten, dem Umfang des Rechts und der Kostenverteilung ab.

Wann das relevant wird

Typisch sind Verkauf einer belasteten Immobilie, Erbauseinandersetzung, Pflichtteilsberechnung sowie Anfragen des Finanzamts. Für steuerliche Zwecke gelten eigene Bewertungsregeln, etwa nach dem Bewertungsgesetz.