Nießbrauch

Das Recht, eine Immobilie vollständig zu nutzen und ihre Erträge zu ziehen, obwohl jemand anderes Eigentümer ist.

Der Nießbrauch ist in den §§ 1030 ff. BGB geregelt, wird im Grundbuch eingetragen und ist nicht übertragbar; er endet in der Regel mit dem Tod des Berechtigten. Häufig entsteht er bei der Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten an die Kinder, wobei sich die Eltern die Nutzung vorbehalten. Für die Bewertung wird der Wert des Nießbrauchs kapitalisiert und vom Wert der unbelasteten Immobilie abgezogen – die Höhe hängt vom Alter des Berechtigten und dem entgangenen Nutzen ab.

Rechtliche Grundlagen

Regelung in §§1030-1089 BGB, beschränkt persönliche Dienstbarkeit, höchstpersönlich und nicht übertragbar. Grundbucheintragung in Abteilung II erforderlich, wirkt gegen jeden späteren Eigentümer. Bestellung durch notarielle Urkunde und Einigung, Löschung nur mit Zustimmung des Berechtigten oder bei Tod. Nießbrauch kann an ganzer Immobilie oder Bruchteil bestellt werden, auch an Rechten wie Erbbaurecht möglich.

Rechte des Nießbrauchers

Vollständige Nutzung der Immobilie einschließlich Bewohnen, Vermieten, Verpachten. Fruchtziehung bedeutet alle Erträge stehen dem Nießbraucher zu, Mieteinnahmen, landwirtschaftliche Erträge. Besitzrecht gegen jedermann einschließlich des Eigentümers, umfassende Sachherrschaft. Vermietung auch ohne Zustimmung des Eigentümers, Mietvertrag endet aber mit Nießbrauch wenn nicht vom Eigentümer übernommen.

Pflichten des Nießbrauchers

Erhaltungspflicht für gewöhnliche Unterhaltung und Ausbesserungen, Substanzerhaltung. Lastentragung für laufende öffentliche Lasten wie Grundsteuer, privatrechtliche Lasten wie Grundschuld nur bei Vereinbarung. Anzeigepflicht bei notwendigen außergewöhnlichen Ausbesserungen an Eigentümer. Versicherungspflicht, Gebäude in ordnungsgemäßem Zustand halten, keine wesentlichen Veränderungen.

Steuerliche Aspekte

Schenkungsteuer auf Wert der Schenkung unter Abzug des Nießbrauchswertes, erhebliche Steuerersparnis möglich. Nießbrauchswert berechnet sich aus Jahreswert multipliziert mit Vervielfältiger nach Alter. Einkommensteuer beim Nießbraucher für Vermietungseinkünfte, Werbungskostenabzug möglich. AfA-Berechtigung je nach Vereinbarung beim Nießbraucher oder Eigentümer, Gestaltungsmöglichkeiten nutzen.

Wohnrecht als Alternative

Wohnrecht nach §1093 BGB beschränkt auf persönliches Wohnen, keine Vermietung. Geringerer Wert als Nießbrauch, daher geringerer steuerlicher Abzug. Für Sicherung des Wohnens im Alter oft ausreichend wenn keine Vermietungsabsicht. Nießbrauch umfassender, Wohnrecht einfacher, Entscheidung nach individuellem Bedarf.

Praktische Anwendungen

Vorweggenommene Erbfolge mit Nießbrauchsvorbehalt für wirtschaftliche Absicherung der Übergeber. Versorgung des Ehegatten durch Zuwendungsnießbrauch, lebenslange Absicherung. Steueroptimierung bei größeren Vermögen durch Schenkung mit Nießbrauch, Freibeträge mehrfach nutzen. Bei Vereinbarung Regelungen zu Instandhaltung, Lastentragung und Ablösung klar formulieren.

Siehe auch: Wohnrecht , Dienstbarkeit , Schenkung