Grundbuch

Das amtliche Verzeichnis beim Amtsgericht, in dem Eigentümer, Rechte Dritter und Belastungen eines Grundstücks eingetragen sind.

Es gliedert sich in Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen: Eigentum, Lasten und Beschränkungen (etwa Nießbrauch, Wohnungsrecht, Wegerechte) sowie Grundpfandrechte wie Grundschulden. Für ein Gutachten ist ein aktueller Grundbuchauszug notwendig, weil eingetragene Rechte den Wert erheblich mindern können. Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse nachweist – als Eigentümer oder Erbe mit entsprechendem Nachweis ist das gegeben.

Aufbau des Grundbuchblatts

Aufschrift mit Amtsgericht Grundbuchbezirk Bandnummer und Blattnummer. Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück mit Gemarkung Flur Flurstück Lage und Größe. Abteilung I enthält den aktuellen Eigentümer, bei Miteigentum die Bruchteile, Eigentumswechsel chronologisch vermerkt. Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen wie Dienstbarkeiten Reallasten Vormerkungen und Verfügungsbeschränkungen. Abteilung III enthält Grundpfandrechte wie Grundschulden und Hypotheken sowie Rangfolge nach Eintragungsdatum.

Grundpfandrechte Abteilung III

Grundschuld als häufigstes Grundpfandrecht, Sicherheit für Immobiliendarlehen, Höhe und Zinssatz eingetragen, bleibt nach Tilgung bestehen bis Löschung. Hypothek als akzessorisches Grundpfandrecht abhängig von Forderung, heute selten, sinkt automatisch mit Tilgung. Rangfolge chronologisch nach Eintragungsdatum, 1. Rang beste Position bei Verwertung, nachrangige Gläubiger tragen höheres Risiko sowie Rang entscheidend für Finanzierungskonditionen.

Öffentlicher Glaube

Vertrauen auf Grundbuch geschützt nach § 892 BGB, gutgläubiger Erwerb auch von Nichtberechtigtem möglich, Käufer erwirbt Eigentum wenn im Grundbuch eingetragen. Käufer kann sich auf Grundbuch verlassen, keine Nachforschung ob Verkäufer wirklich Eigentümer, Vermutung der Richtigkeit des Grundbuchs. Ausnahme bei Bösgläubigkeit oder eingetragenem Widerspruch sowie Grundlage für funktionierenden Immobilienmarkt.

Kosten

Eintragungskosten nach Geschäftswert GNotKG, Eigentumsumschreibung circa 0,5 Prozent Kaufpreis, Grundschuldbestellung circa 0,5 Prozent der Summe, Löschung circa 0,2 Prozent. Bei Kaufpreis 400.000 Euro etwa Eigentumsumschreibung 825 Euro, Auflassungsvormerkung 207 Euro, Grundschuld 300.000 Euro Eintragung circa 620 Euro, gesamt circa 1.900 Euro Grundbuchkosten plus separate Notarkosten sowie Teil der Erwerbsnebenkosten.

Praktische Bedeutung beim Kauf

Vor Kaufvertrag aktuellen Grundbuchauszug anfordern, Eigentümer prüfen ob mit Verkäufer identisch, Lasten in Abteilung II und III prüfen, Lastenfreistellung vereinbaren. Nach Kaufvertrag Auflassungsvormerkung eintragen, Kaufpreiszahlung nach Vormerkung, Eigentumsumschreibung nach Zahlung, neue Grundschuld für Käuferfinanzierung. Elektronisches Grundbuch ermöglicht schnellere Einsicht sowie professionelle Abwicklung durch Notar.

Siehe auch: Grundschuld , Auflassung , Notar