Baulast

Eine freiwillig übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, die auf dem Grundstück lastet – auch nach einem Verkauf.

Baulasten werden im Baulastenverzeichnis der zuständigen Bauaufsichtsbehörde geführt, nicht im Grundbuch. Typische Fälle sind Zuwegungs-, Abstandsflächen- oder Stellplatzbaulasten zugunsten des Nachbargrundstücks. Für die Bewertung ist das relevant, weil eine Baulast die Bebaubarkeit oder Nutzbarkeit einschränken kann; deshalb wird bei einem Gutachten in der Regel eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis eingeholt.

Arten von Baulasten

Abstandsflächenbaulast als häufigste Form bei der Nachbar Teil der erforderlichen Abstandsfläche auf seinem Grundstück übernimmt um dem anderen näher an der Grenze Bauen zu ermöglichen, dauerhafte Verpflichtung im übernommenen Bereich nicht zu bauen typisch bei kleinen oder eng geschnittenen Grundstücken, Stellplatzbaulast wenn eigenes Grundstück keine Stellplätze ermöglicht und Nachbar diese auf seinem Grundstück bereitstellt dauerhaft gesichert. Zufahrtsbaulast sichert die Erschließung von Hinterliegergrundstücken ohne eigene Straßenanbindung wobei Nachbar das Überfahrtsrecht dauerhaft duldet, Vereinigungsbaulast behandelt mehrere Grundstücke baurechtlich wie eines für einheitliche Bebauung über Grundstücksgrenzen hinweg typisch bei Bauträgerprojekten sowie jede Baulast kann wesentlich für Bebaubarkeit und damit Grundstückswert sein.

Baulastenverzeichnis und Prüfung

Führung durch Bauaufsichtsbehörde getrennt vom Grundbuch bei anderem Amt, nicht jeder hat Einsichtsrecht nur Personen mit berechtigtem Interesse wie Kaufinteressenten, Antrag auf Einsicht mit Begründung Kosten 15 bis 50 Euro Bearbeitungszeit 1 bis 4 Wochen, Notar prüft anders als beim Grundbuch nicht automatisch daher aktive Eigeninitiative erforderlich. Unterschied zur Grunddienstbarkeit die privatrechtlich im Grundbuch eingetragen und zivilrechtlich einklagbar ist während Baulast öffentlich-rechtlich nur der Allgemeinheit dient und bei Verletzung nur Ordnungsrecht greift, beide können parallel existieren und sich ergänzen, bei Grundstückskauf beide Register prüfen für vollständiges Bild sowie Bayern als Sonderfall ohne Baulastenverzeichnis mit Eintragung im Grundbuch.

Wertauswirkungen und Verhandlung

Belastetes Grundstück erfährt Wertminderung von 5 bis 30 Prozent je nach Einschränkung durch nicht bebaubare Bereiche dauerhafte Stellplatzbindung oder Zufahrtsbelastung mit Lärm und Verkehr, Käufer sollte Minderung beim Kaufpreis verhandeln, Verkäufer muss Baulast offenlegen Aufklärungspflicht, bei Unsicherheit Gutachter die Wertminderung beziffern lassen. Begünstigtes Grundstück erfährt Wertsteigerung von 5 bis 20 Prozent durch bessere Bebaubarkeit gesicherte Erschließung oder erfüllten Stellplatznachweis, faire Ausgleichszahlung an belasteten Nachbarn bei Neubestellung üblich, gute Nachbarschaft für Zustimmung wichtig sowie Win-Win-Situation anstreben beide profitieren langfristig.

Bestellung und Löschung

Bestellung als freiwillige schriftliche Erklärung gegenüber Bauaufsichtsbehörde wobei alle Miteigentümer zustimmen müssen, notarielle Beglaubigung der Unterschrift meist erforderlich, Eintragung ins Baulastenverzeichnis mit Kosten von 50 bis 200 Euro, wirksam erst ab Eintragung nicht erzwingbar da freiwillig. Löschung grundsätzlich möglich wenn öffentliches Interesse entfallen ist etwa bei Abriss des begünstigten Gebäudes, Bauaufsichtsbehörde muss zustimmen Ermessensentscheidung, in der Praxis oft schwierig da dauerhaft bindend konzipiert, Zustimmung des Nachbarn hilfreich aber nicht zwingend sowie bei Neubestellung auf mögliche spätere Löschungsklausel achten wenn sinnvoll.

Siehe auch: Grundbuch , Grunddienstbarkeit , Baugenehmigung